Her er Oslos dyreste kontorbygg

Det var allerede i 2018 at det begynte å svirre rykter om at kontorleien i Oslo hadde passert 6.000 kroner pr. kvadratmeter. Noe som aldri hadde skjedd i hovedstaden tidligere. Kort tid etter fikk Kapital bekreftet tallet, og at rekordnoteringen ble satt i et bygg som kun eksisterte på tegneblokken.

Stedet var det planlagte kontorkomplekset VIA, midt i smørøyet av såkalt Central Business District (CBD) i Vika. Det er i CBD at de ypperste kontorene befinner seg, og hvor man selvfølgelig også oppnår de høyeste leieprisene.

Nå, to år etter, ligger leien for nybygg i CBD på rundt 5.000 kroner. Men det er lite å sammenligne med.

Med store og tidsriktige vyer, en kjent arkitekt og eksklusive løsninger har tungvekterne Storebrand   og Aspelin Ramm klart å trekke prestisjeselskaper til VIA, bygget som fra neste år skal huse leietagere som advokatkontorene Thommessen og Arntzen de Besche, meglerhuset ABG Sundal Collier ASC og Swedbank. Vi røper også hvem som tegnet rekordkontrakten.

Navnet kommer fra italienske “gate”

– Navnet VIA kommer av det italienske ordet for gate, via, forteller Nina Westby Ranum. – Arkitektene i danske Schmidt Hammer Lassen har laget to gater i et kryss som går gjennom bygningen. Navnet speiler de nye gateforbindelsene. Tanken er å åpne bygget, lage en forlengelse fra Vikaterrassen og korte ned veien mot sjøen, sier Westby Ranum om utformingen.

Hun er leder for driftsselskapet VIA Drift på Aker Brygge og skal vise Kapital rundt på byggeplassen. Etter å ha fått på oss vernesko, hjelm og vest går vi mot krysset der Dokkveien går over i Cort Adelers gate og krysser Munkedamsveien.

Vi har det nye Nasjonalmuseet delvis bak oss på høyre hånd.

På skrå foran oss ruver VIA med sine 50 meter over bakken. Oppmerksomheten trekkes mot øyehøyde og en “via”, eller passasje, inn i bygget med trapper.

På hver side av trappeveien er det høye vinduer ut mot gaten. Her kommer en ikke navngitt restaurant som også skal være åpen for byens befolkning, en måte å bygge på som er blitt et must for nye kontorbygg. Man åpner det såkalte bygulvet og inviterer folket inn, noe blant annet Orkla   har gjort med restauranten Sofienlund spiseri på Skøyen i forbindelse med sitt nye hovedkontor.

Løft i CBD i Vika

– VIA er blant de største nybyggene i sentrum akkurat nå, forteller Westby Ranum.

På bakkeplan kommer flere cafeer og restauranter og en ny filial av delikatesseforretningen Gutta på Haugen.

Opprinnelig ville arkitektene bekle deler av bygget med kobber. Men miljøsjefene i både Storebrand og Aspelin Ramm sa “dropp det”. Ingenting kan risikeres i en verden hvor miljøimaget stadig blir viktigere, også i business.

– Å sette opp bærekraftige bygg er mer enn et imagespørsmål for oss. Det er stadig høyere krav til bærekraftige materialer i bygg, noe blant annet Storebrand som eiendomsutvikler er opptatt av og har lang erfaring med. Kobber avgir giftige stoffer når det regner. Derfor er det brukt rimex, forteller Westby Ranum.

Materialet minner om kobber og gir et eksklusivt inntrykk.

Det blir store flater på et bygg som nesten dekker et kvartal.

– Noen av vinduene og karmene er trukket litt frem for å gi mer liv til flaten, sier Westby Ranum.

Vi går oppover Cort Adelers gate. Advokatfirmaet SANDs ligger på venstre hånd når vi svinger inn Ruseløkkveien, som er adressen til VIA.

Johan H. Andresens Ferd putter stadig mer penger i næringseiendom. De har selv nå også flyttet fra Lysaker til Vika i et rehabilitert og miljøsertifisert bygg. Ferd har adresse Dronning Mauds gate, men ligger vegg i vegg med VIA og har nå fått langt kortere vei til advokater i Wikborg Rein over gaten og Thommessen i VIA.

Meglerhuset ABG Sundal Collier skal som nevnt også inn i VIA, mens konkurrenten Pareto leier av Petter Neslein et par steinkast unna, for øvrig i samme bygg som McKinsey.

Nok namedropping. Poenget er at dette området av CBD i Vika nå har fått et løft med gårder som er pusset opp og enda flere pengemaskiner som flytter inn.

Sentrert rundt plass i kjernen

Det er ved siden av Ferds kontor porten til VIAs byggeplass er. To store porter går opp når Westby Ranum trekker kortet.

Veidekke har oppdraget med å oppføre bygget. På byggeplassen er det liv overalt. Kapital ser ikke en eneste kvinnelig bygningsarbeider.

Når VIA står ferdig, blir det fire kontorinnganger til bygget, via hver sin “via”.

– Alle kontorleietagerne som flytter inn får adresse Ruseløkkveien og inngang fra plassen på midten her, så det skal bli lett å finne frem, sier Westby Ranum.

Midt på plassen er det en åpning med et sirkulært glasstak. Her kan man se ned på retail-, eller handelsarealet, i etasjen under og felleskantinen som skal drives av Fursetgruppen. Meny skal inn igjen, i tillegg til diverse serviceaktører som treningssenter, frisør, apotek etc.

I kjelleren blir det også parkering for både sykler og biler.

– Hvor mange parkeringsplasser bygges?

– 300, hvorav 200 er leid ut. De resterende disponeres til besøkende til kontor- og handelsarealene, sier hun.

Det gamle navnet House of Oslo er tatt med videre og gitt til “kontorhotellet”, som er en blanding av kontorplasser, et auditorium og flere møterom man skal kunne leie ved behov. Storebrand og Aspelin Ramm skal selv holde i driften av dette flex-tilbudet.

Det er det danske arkitektfirmaet Schmidt Hammer Lassen som har tegnet VIA. De har også formgitt “Den Sorte Diamant”, navnet på Det Kongelige Bibliotek i København, kjente ARoS Aarhus Kunstmuseum i Århus og en rekke bygg verden over.

Rev og fikk bygget større

I sin tid var “House of Oslo” Norges største kontorbygning. Det var bygget for forsikringsselskapet Norske Folk, som ble slått sammen med UNI og etter hvert Storebrand. Bygget ble jevnet med jorden i 2018.

– Vi har lurt på om det var riktig å rive, uttalte administrerende direktør Gunnar Bøyum i Aspelin Ramm til Kapital høsten 2017.

Det var i forbindelse med et treff i Kapitals Eiendomspanel, som møtes jevnlig og kommer med betraktninger om markedet for næringseiendom, og hvor Bøyum har vært fast medlem siden oppstarten.

– Bygget beviser at avskrivninger på bygg på 50 år er reelle. I snitt er dette bygget 50 år gammelt. Det er klattet litt her og der og bygget for en enbruker. I dag har man andre behov, ikke minst på miljøsiden og teknisk. Dessuten kan vi utvide med 10.000 kvadratmeter til rundt 55.000. Det mener vi er bærekraftig rett ved et offentlig kommunikasjonsknutepunkt, sa han.

Fasiten ble enda mer. Totalt er bygget på 62.500 kvadratmeter fordelt på 13 etasjer.

– Det er en stor jobb å fylle et så stort bygg med leietagere. Foreløpig har vi ingen, sa Bøyum den gangen og tilføyde:

– Vi håper å ønske velkommen til åpningsfest første halvår 2021.

Akershus Eiendom skal også flytte inn i VIA. Konkurrenten Eiendomshuset Malling & Co holder til et steinkast unna i Dronning Mauds gate.

I rute

Vi tar heisen for å få et innblikk i hvordan det ser ut inne i hver etasje. Vinduene går nesten fra tak til gulv og er 2,7 meter høye. I etasjen vi besøker, og som ennå ikke er leid ut, er det fiskebensparkett på gulvet og eikefiner på flere vegger. Andre vegger er malt i dempede farger. Heisen er i brunet stål og er høy for å gi et eksklusivt preg.

Det blir omtrent 1.600 arbeidsplasser i bygget. Advokatfirmaet Thommessen er den største leietageren. Nå er 85 prosent av kontorarealene leid ut. Ekspertene i bransjen for næringseiendom er uenige om corona med hjemmekontor og selskaper som sliter, fører til økt eller redusert etterspørsel etter arealer.

På en virtuell frokostpresentasjon i regi av Akershus Eiendom viste foreløpig statistikk en svak økning i forventet etterspørsel etter arealer fremover.

– Hvordan har dere merket corona? Har det ført til problemer av noe slag?

– Nei, ingen har endret ønsket om areal. Trenden er at flere etterspør mer plass på kontoret, nettopp så man kan møtes og overholde smittevernregler, sier Westby Ranum.

VIA er i rute, og de har heller ikke støtt på problematikk med ansatte fra inn- og utland som har blitt syke. Men bemanningen har i perioder vært redusert som følge av innreiserestriksjoner knyttet til Covid-19. Det har medført noe forsinkelse på avtalt fremdrift med entreprenør.

Det går bare én midlertidig byggeheis opp til en felles takterrasse. Heisen er forbeholdt de som jobber på byggeplassen. Vi tar beina fatt de 11 etasjene.

På toppen er det utsikt mot “trekanttomten” som ligger på hjørnet av Aker Brygge-området. Den skal nylig ha blitt solgt for opp mot 1,5 milliarder kroner etter en heftig budkamp. Det vil si 60.000 kroner pr. kvadratmeter bare for tomten. Det er ikke kjent hvem kjøperen er, men ryktene skal ha det til at det er Ferd. Selgeren er Statsbygg. Oslo kommune eier også en liten del av den. (Etter denne artikkelen ble skrevet for print ble det kjent at nettopp Ferd var kjøperen.)

Potensiell gevinst på 1,5 mrd.

Aspelin Ramm har gjerne byggeprosjekter i tospann med andre. Nylig fikk de sammen med Petter A. Stordalen og Varner-familien både mye medieoppmerksomhet og godt salg da leilighetene i forbindelse med hotellprosjektet Sommerro ved Solli plass ble lagt ut for salg.

På to uker ble alle leilighetene for til sammen 760 millioner kroner solgt, ifølge Finansavisen.

Westby Ranum sier de ikke vil gå ut med tall for VIA, hverken for byggekost eller økonomien i prosjektet.

Det har stått i mediene at prosjektkost ligger på 1,7–1,8 milliarder kroner. Etter det Kapital erfarer, ligger den noe høyere. Aspelin Ramm kjøpte 50 prosent av Ruseløkkveien 24 av Storebrand i 2017. Storebrand hadde da jobbet i flere år med planleggingen av prosjektet og fått gjennomslag for reguleringsplanen. Kapital kjenner til at summen av byggekostnaden og tomten ligger på et sted rundt 4,5 milliarder kroner.

Aktører i markedet mener at hvis vi legger til grunn at 40.000 kvadratmeter leies ut for en snittpris på 5.000 kroner pr. kvadratmeter, og legger til et anslag på 20 millioner i leie fra andre aktører, er leien inklusive P-anlegget i underetasjen oppe i 220 millioner kroner. Litt grovt kan vi da si at med en yield på 3,5 prosent, som er naturlig å anslå i dette området, har VIA en markedsverdi på over seks milliarder kroner i dagens marked.

Det vil si at Storebrand og Aspelin Ramm har en potensiell gevinst ved salg i dagens marked på mer enn 1,5 milliarder kroner.

Rekorden i transaksjonsmarkedet i fjor var på 4,5 milliarder kroner. Det var DNB Næringseiendom som betalte 4,5 milliarder kroner for midtbygget i DNB    i Bjørvika. I år har Telenor   solgt hovedkontoret sitt for 5,45 milliarder kroner.

Firmaet som tegnet den høyeste kontorleien på over 6.000 kroner pr. kvadratmeter? Det skal være private equity-selskapet FSN Capital med Frode Strand-Nielsen i spissen. For den prisen har de også fått den råeste utsikten fra toppen av det sørvestre hjørnet av VIA.