– Seksdoblet formuesskatt på syv år

– Tidligere var mesteparten av skatten eiendomsselskapene betalte selskapsskatt, som kun ble betalt når de hadde positiv kontantstrøm. Formuesskatten, samt utbytteskatten du måtte betale for å ha penger til utbytte, var på lave nivåer, på grunn av både lavere formuesgrunnlag og lavere skatterater, sier Ringnes.

Ringnes har i alle år holdt selskapene han driver – Eiendomsspar og Victoria Eiendom som nå er slått sammen til Victoria Eiendom – utenfor børs. Han har ikke lagt skjul på at formuesskatten er en viktig faktor.

– Eiendom er preget av lav løpende avkastning. Det gir bare overskudd hvis renten er lav og skattetrykket moderat. I dag er netto leieavkastning og renten i beste fall like. Det betyr at før skatt er avkastningen på verdiene akkurat null. Når du likevel må betale formuesskatt, får du kontantstrømunderskudd som gjør at egenkapitalen forvitrer, sier han.

Og det han ser som det helt urimelige, er at utflyttede nordmenn får langt lavere skatt enn de som blir igjen.

– Forståelig at folk flytter

Det er kun personer bosatt i Norge som må betale denne skatten, utlendinger slipper.

– Det er derfor forståelig at eiendomsinvestorer flytter til Sveits. Nordmenn må betale 1,7 prosent av verdiene i formuesskatt, inklusive nødvendig utbytteskatt. Det blir 17 millioner i skatt pr. milliard i verdi, sier han, og legger til:

– Bedrifter, både innen eiendom og ellers, skal kanskje prise seg lykkelige når eierne flytter fra Norge. Da behandles de på lik linje med alle andre utlendinger, og bedriftene deres slipper å bli tappet for egenkapital når de ikke tjener penger.

– Hvorfor har utflyttingsstrømmen kommet nå, og ikke for ett eller to år siden?

– Det er det to grunner til. For to år siden var renten lav, og eiendomsbesitterne hadde løpende positiv kontantstrøm. De hadde overskudd til å betale selskaps- og formuesskatt og likevel ha inntjening igjen. På grunn av økt rente har de i dag null eller negativ kontantstrøm og må betale formuesskatten med penger de ikke tjener. I tillegg er formuesskatten skrudd til kraftig de siste årene. Jeg anslår i realiteten vel seksdobling de siste syv årene. Det betyr kraftig utarming av egenkapital når du ikke tjener penger.

– Kan betale 10–15% mer

– Hvor mye mer kan en utflyttet nordmann betale for en eiendom til 500 millioner og en yield på 4 prosent, enn det en lokal investor kan?

– Formuesskattegrunnlaget er i dag, på gjeldfri basis, cirka 75 prosent av reell verdi. Det gir en faktisk formuesskattesats på 1,25 prosent. Ofte kjøpes eiendommer med 50 prosent gjeld, da blir satsen vesentlig mindre, kanskje 0,5 prosent på verdien av underliggende eiendommer. Avhengig av gjeldsgrad og yield vil derfor regnestykket kunne se ganske forskjellig ut, sier Ringnes.

En utenlandsk ren egenkapitalinvestor vil matematisk kunne betale 650 millioner for eiendommen som er verdt 500 millioner med yield 4 prosent for en nordmann bosatt i Norge.

– I praksis er de fleste kjøpere gjeldsfinansiert, og da vil vi være nærmere en pris på 550 millioner, det vil si en premie på 10–15 prosent i forhold til nordmannen i Norge, sier Ringnes.

– Det er ikke tilfeldig at Entra har to svenske hovedeiere – de betaler ingen formuesskatt og vil kunne by 10–15 prosent mer enn en nordmann i Norge.

– Ingen forsakelse å flytte til Sveits 

– Du tar ikke med flyttelasset til Sveits, du og?

–  Da jeg studerte i Lausanne i Sveits 1975–78, tenkte jeg ofte jeg skulle bosette meg der som 50-åring. Ikke på grunn av skatt, det tenkte jeg ikke på den gangen. Derimot lokket beliggenheten midt i Europa, nydelig natur, høflige, vennlige mennesker, levende lokaldemokrati samt generell effektivitet og orden i alle ledd. Så det er virkelig ingen stor forsakelse å bo i Sveits, snarere tvert imot, sier Ringnes.

– Men det er norsk jeg er, og det er Norge jeg føler jeg hører til i, så det skal mye til. Jeg håper og tror det norske bondevettet får rå, slik at vi ikke tar knekken på verdiskapningen her i landet. De enorme oljeinntektene varer ikke evig, og da blir det viktig å ha et solid fundament for øvrig.

– Kontinuerlig premie

– Sånn situasjonen er nå, får de som har flyttet fra Norge en kontinuerlig premie som gjør at de kan betale langt mer for norske eiendommer enn det de som bor her kan, sier en av Bergens største private eiendomsinvestorer, Geir Hove.

– De utflyttede får en gigantisk fordel i kampen om å kjøpe de flotteste og dyreste byggene, sier han.

Selv har han mesteparten av eiendomsmassen i Bergen, men også endel i Stavanger, Haugesund og andre steder på Vestlandet.

– Hvis jeg behandler mine leverandører dårlig eller ikke vedlikeholder eiendommene godt nok, får jeg kjeft når jeg går i byen. Det er sunt. Jeg tror lokale eiere passer bedre på enn de som bor i et annet land, sier han.

Hove sier han ikke har noen flytteplaner, men synes forskjellsbehandlingen er svært uheldig.

– Like vilkår er et godt demokratisk prinsipp, men formuesskattereglene hensyntar ikke dette, sier han.