Tørketid i lånemarkedet

Næringseiendomsmarkedet preges sterkt av fallende volum av kjøp og salg av objekter som kan sette nye prisnivåer i form av yielder som “alle” er enige om er et nytt, gjengs markedsnivå. Mens prime yield for et år siden lå på 3,25 prosent, sies den nå å ligge rundt 4 prosent. Men ingen vet, fordi det er få og tilfeldige salg. At transaksjonsvolumet i første kvartal i år i Norge har falt med 61 prosent det siste året, sier mye. I Sverige og Finland var det enda mer tørke, her er nedgangen på henholdsvis 75 og 84 prosent.

Mange vil si grunnen er at rentenivået gjør at kjøper og selger ikke møtes på grunn av et rentemarked som har svingt mye, men vel så viktig – og en mye mer ubehagelig årsak – er tilgangen på finansiering.

Transaksjonsvolumet i Norden var på 4,8 milliarder euro i første kvartal, hvilket er 69 prosent lavere enn i første kvartal i fjor og det dårligste kvartalet siden 2013.

Som analysesjef i Colliers, Michael Söderlundh, sa til Finansavisen 13. april:

– Før kunne man gå til banken, og i det svenske markedet kunne man gå til obligasjonsmarkedet, men det markedet finnes ikke nå. Det mangler rett og slett kapital på gjeldssiden.

Det gjelder spesielt Sverige, der 40 prosent av finansieringen blant de store selskapene har vært i obligasjoner. I Norge er volumet 15 prosent.

Og obligasjonseierne gir ikke ved dørene om lånebetingelsene ikke overholdes – da settes hardt mot hardt.

Attraksjonen med obligasjonsmarkedet har vært at det ikke kreves avdrag på lånene. Det har gitt gode muligheter for aggressive selskaper til både å vokse og betale utbytte, og i mange perioder har marginpåslaget i kapitalmarkedet vært lavere enn i bankmarkedet, slik at finansieringen har vært gunstigere.

Hvor lenge obligasjonsmarkedet ligger nede, er det ingen som vet, men som analysesjef Robert Nystad i Union Gruppen sier i et intervju i dagens utgave – markedet hadde kviknet litt til før den amerikanske bankkrisen slo inn. Selv om bankkriseeffekten så langt har vist seg å være en dump i veien, er kapitalmarkedet nervøst og magrere enn det var. 

Det er mer enn kjøper og selgers prisforventninger som gjør at transaksjoner ikke blir gjennomført.

Kaare Martin Granerud, utgaveansvarlig Kapital Eiendom