Gjestekommentar: Erik Lee Myklebusti CBRE
ESG er ikke nytt, men krever et annet tankesett
Hotellbransjen har lenge blitt målt på parametere med underlige forkortelser og akronymer, slik som RevPAR, ADR og MPI. Nå er det tre andre viktige bokstaver i alfabetsuppen som vi må hensynta: ESG – Environmental, Social, Governance. Begrepet er ikke helt nytt, og det er på ingen måte bare hoteller som må forholde seg bevisst til bærekraftmålene. Men verdien av en hotelleiendom er direkte knyttet til dens operasjonelle kontantstrømmer. ESG-kompatible eiendeler vil ikke bare generere høyere kontantstrømmer for eiere i løpet av eierperioden, men også skape en høyere exit-verdi.
Pandemien har vist at digitale verktøy fungerer godt og er mye billigere i bruk enn å reise. Det blir imidlertid ikke slutt på yrkesreiser. Sannsynligvis vil hotellbestillingene til og med øke i en periode på grunn av etterslep. Men trenden er klar, og det er at omfanget av yrkesreiser vil reduseres. Ansatte blir oppfordret til å reise mindre, og eventuelle reiser må i større grad dokumenteres med tanke på klimautslipp. Privatreiser vil kompensere litt, men ESG-hensyn påvirker også disse reisene.
Bærekraft som pensum, ikke valgfag
De som reiser, må vektlegge miljø og bærekraft når de velger hotell. Hoteller må kunne dokumentere sine ESG-tiltak for å være med i kampen om gjestene. Dette koster. Et lyspunkt er at hele 53 prosent av reisende, ifølge Skift, er villige til å betale mer for bærekraftige produkter.
Selv om hotellene har lidd under effekten av pandemien, med bortfall av gjester, antallsbegrensninger, permitteringer og mangel på personale, er meldingen nå at de ikke kan gå tilbake til slik det var, for markedet kommer til å endre seg. Her er noen mulige løsninger:
1. Forholdet mellom gårdeier og hotelloperatør må endres. Bærekraft må løftes opp som et sentralt element i leie- og operatøravtaler. Begge parter må kunne terminere avtalen dersom motparten ikke lever opp til sine forpliktelser.
2. Både risikoen og det økonomiske resultatet av hotelldriften vil fordeles annerledes. Vi går i retning av mer integrasjon mellom drift og eierskap til hotellbygg. Kompensasjon til gårdeier må ikke avgjøres av omsetning alene, men i større grad henge sammen med operatørens lønnsomhet og begge parters oppnåelse av ESG-mål.
3. Hotellbygg må ha en sirkulær plan for fremtidig bruk, også dersom det ikke er grunnlag for videre hotelldrift, og selve bygget må oppføres på en fleksibel måte slik at eventuell omgjøring til andre formål kan skje ved enkle grep.
ESG som faktor i verdsettelse
Gjort riktig er ESG et mektig verktøy for å tiltrekke seg og beholde så vel gjester som ansatte. Motiverte ansatte i hotellbygg der eieren har investert i deres fysiske velferd, sikrer god service og fornøyde, betalingsvillige gjester. Resultatet er høyere lønnsomhet. God ESG tilsvarer rett og slett lavere risiko. Det vil si at på sikt vil både virksomheter og eiendommer som leverer på sine ambisiøse ESG-mål bli mer verdt. Skal man selge hotelleiendom, vil kjøperuniverset for bygg som ikke er ESG-kompatible skrumpe inn, og verdiene reduseres.
Vi arbeider aktivt med en forbedret verktøykasse slik at vi på kort og lang sikt kan måle effekten av et hotells ESG-innsats på lønnsomhet, eiendomsverdi, miljø og samfunn.
Behov for nye kontraktsmaler
ESG er ikke bare for de store hotellkjedene. Små bedrifter tjener også i det lange løp på handlinger og kultur som støtter opp om samfunnet og de ansatte, miljøet og bærekraft, og langsiktig og god eierstyring.
Det er mange grunner til optimisme i Norge. Men for å lykkes for hoteller er ikke løsningen å gå tilbake til de kontraktsmaler vi hadde før pandemien. Mange hoteller må drives på en ny måte, og det tradisjonelle forholdet mellom en passiv gårdeier på den ene siden og en aktiv og utadvendt hotelldriver på den andre er utdatert. Sagt på en annen måte: Fokuser på bærekraftige mål og verktøy eller bli akterutseilt.
