<iframe src="https://www.googletagmanager.com/ns.html?id=GTM-NT7T3W7" height="0" width="0" style="display:none;visibility:hidden">
Kjøp

Når er utleie virksomhet i skatteretten?

Inntekt av utleie av fast eiendom er skattepliktig, men hvilken skattesats skal anvendes?

Stor eller liten: Utleie av fast eiendom kan drives i helt beskjedne former, som å leie ut en hybel i boligen, men også som en omfattende aktivitet med en stor eiendomsmasse. Disse leilighetene ligger i Drammen. Foto: Dreamstime
Eiendom

Det beror på om utleien skal anses som virksomhet (skattelovens term for næring) eller som kapitalavkastning utenfor virksomhet, ofte omtalt som passiv kapitalforvaltning. Og skattesatsforskjellen er ikke liten: Mens skattesatsen for passiv kapitalforvaltning er “flat” på 22 prosent, er skattesatsen for inntekt av virksomhet (når denne drives av en person alene, altså som enkeltpersonforetak) progressiv og går opp til ca. 49 prosent. Skatteyterne er derfor vanligvis interessert i at utleie skal anses som passiv kapitalforvaltning. Men dette gjelder ikke ubetinget. Hvis det er spørsmål om å omdanne utleieaktivitet til å drives i aksjeselskaps form, kan dette skje med såkalt skattemessig kontinuitet (dvs. uten noen umiddelbar skattlegging) hvis utleien anses å utgjøre virksomhet, mens omdannelsen vil bli ansett som realisasjon som utløser skatteplikt hvis utleieaktiviteten ikke utgjør virksomhet.

Aktivitetens omfang

Skatteloven definerer ikke hva som utgjør virksomhet. På grunnlag av praksis sies det ofte at det må dreie seg om aktivitet av et visst omfang og varighet, som er egnet til å gå med overskudd og som er drevet for skatteyterens regning og risiko. Når det er tale om å trekke grensen mellom passiv kapitalforvaltning og virksomhet, er det aktivitetens omfang og varighet som er avgjørende, fordi også passiv kapitalforvaltning typisk drives for eierens regning og risiko og er egnet til å gå med overskudd.

Utleie av fast eiendom kan drives i helt beskjedne former, som å leie ut en hybel i egen bolig, men også som en omfattende aktivitet med en stor eiendomsmasse som leies ut til næringsformål eller til bolig for andre eller begge deler. At det førstnevnte ikke er virksomhet, mens det sistnevnte vil være det, er det neppe tvil om. Men mellom disse ytterpunktene er det flytende overganger, og grensen skal altså trekkes ut fra en konkret vurdering av aktivitetens omfang og varighet. Her spiller det særlig rolle hvor mye eiendom som leies ut, hvor store inntektene er og hvor mye arbeid som kreves (kortsiktige leieavtaler krever typisk mer arbeid enn langsiktige).

Fem boenheter eller 500 kvm næringsareal

I mange år har Skatte-ABC-en gitt anvisning på en retningslinje om at utleie av fem boenheter eller mer er virksomhet, og at det samme gjelder for utleie av 500 kvadratmeter eller mer av næringsareal. Men unntak kan gjelde begge veier, særlig ut fra hvilken aktivitet utleien krever. Ved stadig skifte av leietagere, som i Airbnb-lignende forhold, kan kanskje utleie av et par boenheter være tilstrekkelig, mens i langsiktige leieforhold som krever svært liten innsats av eieren, kan det være passiv kapitalforvaltning også hvis utleien gjelder flere boenheter eller større næringsareal.

Retningslinjen om mer enn fem boenheter eller 500 kvm næringsareal ble nok i sin tid etablert på temmelig spinkelt grunnlag. Men nå har den stått lenge i Skatte-ABC-en og ganske sikkert blitt lagt til grunn i en lang rekke tilfeller i praksis, og det har som konsekvens at denne praksisen har adskillig betydning for hva som skal anses som gjeldende rett.

Tretten studenthybler i to leiligheter

En bindende forhåndsuttalelse fra Skatteetaten publisert 4. november (avgitt 31. august) illustrerer grensedragningen godt. En person overveide å kjøpe en eiendom med tre leiligheter. Den ene skulle han bo i selv, og de to andre var allerede utleid som hybler til i alt 13 studenter, og det leieforholdet skulle fortsette. Utleid areal var til sammen 290 kvm og årlig leieinntekt omtrent 1,1 millioner kroner. Eiendommen var nylig renovert. Hver student hadde sin egen leiekontrakt. Denne løp i tre år, men studenten kunne si opp kontrakten etter ett år.

Denne personen (innsenderen, som det gjerne heter i avgjørelsene) ville ha en forhåndsuttalelse fra Skatteetaten om at dette ville bli ansett som passiv kapitalavkastning, som altså skulle skattlegges med bare 22 prosent. Han anførte særlig at utleien egentlig bare gjaldt utleie av to boenheter, de to leilighetene, noe som var godt under den grensen som Skatte-ABC setter på fem boenheter.

Men dette argumentet gjorde ikke inntrykk på Skatteetaten. For spørsmålet om grensen mellom passiv kapitalforvaltning og virksomhet var det viktigere at det dreide seg om 13 uavhengige utleieforhold enn at utleien knyttet seg til to leiligheter. At det dreide seg om studenthybler med leietid fra ett til tre år, innebar endel arbeid, pga. større gjennomtrekk enn i andre utleieforhold. Selv om eiendommen var nyrenovert, måtte man likevel regne med ordinært vedlikehold over årene. Og ikke minst hadde det nok betydning at leieinntektene var ganske betydelige. Samlet var dette tilstrekkelig til at Skatteetaten kom til at utleieforholdet var virksomhet.