Økolandsbyer tvangssolgt - 400 millioner i tap

Bjørn Rasmussens stemme blir ilter idet han nevner navnet Filago. Et selskap han for snart fem år siden, i 2017, investerte store deler av pensjonspengene sine i. 

– Jeg føler meg så til de grader ført bak lyset, slår han fast. 

Filago var selskapet hvor gründerne drømte om en annen boform. Eller, mer presist, de solgte drømmen om en annen boform. En moderne tilbaketrekning til naturen med bærekraft som rettesnor. Forretningsideen var å etablere såkalte økolandsbyer i pendleravstand til Oslo og bygge smarthus av økologiske materialer, delvis selvhjulpne av solcellepanel. 

Filago var hipsterdrømmen sammenfattet i fristende salgsprospekter, og i en periode midt på 2010-tallet var økolandsbyen deres på Hurdal noe av en medieyndling. De store redaksjonene dro gjerne på reportasjetur til økoland for å formidle kreative familiers drøm om en mer harmonisk boform. 

Rasmussen var en av mange som lot seg lokke til å investere i selskapet. Han investerte i prosjektet gjennom et obligasjonslån sydd sammen av det skandaleombruste svenske konsernet Jool, og det er de han mener har ført ham bak lyset. 

– Dette var ikke bare et byggeprosjekt, men det var et grønt prosjekt, og på den tiden ble jeg overbevist av Jool-selgerne om at dette var en vinnerkombinasjon som ikke kunne slå feil. De hadde investert i det selv også, sa de. 

Filago gikk konkurs i 2019. Det hadde da lykkes selskapet å få opp en første økolandsby i Hurdal, bestående av 80 boliger, og de var i gang med å prosjektere nye byer på tomter de hadde anskaffet i Gran og på Tjøme – alt bakt inn i en selskapsstruktur med 15 datterselskaper. 

Tap på 400 millioner kroner

Ved konkursåpning i august 2019 hadde konsernet pådratt seg lån på omlag 370 millioner kroner. Det dreier seg langt fra bare om obligasjonslånet nevnt ovenfor, men også betydelige lån fra en rekke norske banker samt hos egne aksjonærer. 

Men det var et “lite”, misligholdt lån på ti millioner kroner fra det britiske selskapet Fort Knight Group som til slutt tippet selskapet overende. Selve behandlingen av konkursboet har trukket ut i tid, da det ikke har vært midler i boet, men bobestyrer, advokat Jon Skjørshammer i Kvale, opplyser til Kapital at de nå nærmer seg en ferdigstillelse. Hans foreløpige konklusjon er nedslående for alle som trodde på Filago. 

– Filago er egentlig bare en historie om noen investeringer og noen vyer som på ingen måte lot seg realisere. Det selskapet hadde rukket frem til konkursåpning, var å ferdigstille et prosjekt i Hurdal med betydelig tap. Så hadde man kjøpt eiendommer i Gran og Tjøme og begynt å bruke penger på å utvikle disse. Pr. i dag ser vi på et tap på omtrentlig 400 millioner kroner. 

Allerede i den foreløpige innberetningen fra september 2019 tegnes et bilde av et eiendomsselskap uten begrensninger. Innberetningen viser til at selskapet hadde regnskapsført eiendeler for omlag 221 millioner kroner. Herunder 44 millioner kroner i anleggsmidler og 177 millioner kroner i omløpsmidler. Hva gjelder anleggsmidlene, besto de blant annet av tomter samt aksjer i datterselskaper. 

Skjørshammer fant at omløpsmidlene, som besto av fordringer mot konsernselskaper, måtte ansees som verdiløse. Hva anleggsmidlene angikk, var dette fordelt i aksjer i datterselskapene og tomter. Aksjene ble regnet som verdiløse. Alt som gjensto var tomtene. 

– Dette var et eiendomsutviklingsselskap, og det de hadde rukket å få til før konkursåpning, var å ferdigstille et prosjekt i Hurdal med betydelig tap. Så hadde man kjøpt eiendommer i Gran og Færder og pådratt seg kostnader med å utvikle disse. Ved konkursåpning jobbet selskapet med regulering og utvikling av disse, forteller Skjørshammer. 

Tvangssolgt

Konkursboet har de siste årene solgt unna tomtene Filago hadde gått til anskaffelse av i Gran, Tjøme og fase to av prosjektet i Hurdal. Selskapet hadde planlagt å bygge ca. 400 boliger i disse områdene. Det dreier seg om et areal på omtrent 35.000 kvadratmeter totalt. 

– Vi jobber fremdeles med å omsette de siste verdiene. Dette dreier seg om tomtene. Et slående trekk ved bobehandlingen er at vi så langt ikke har oppnådd priser som er i nærheten av det dette ble kjøpt for, forteller Skjørshammer. 

Historien som gis av konkursboet står i grell kontrast til verdivurderingen som ble anslått av Jool Markets tilbake i 2017, da de tilrettela obligasjonslånet for Filago. Kapital har sett igjennom investorpresentasjonen som ble brukt den gang, og der går det frem at disse økolandsbyene skulle være en regelrett gullgruve. Det totale salgsbudsjettet ble oppgitt til 1,5 milliarder kroner, og selskapet så for seg et overskudd på 232 millioner kroner etter tilbakebetaling av gjeld. 

Skjørshammer betegner dette anslaget som fullstendig urealistisk.  

– Spørsmålet vi har stilt oss er hvordan det går an å bruke så mye penger – både på grunnarbeid, løpende kostnader og på å regulere de eiendommene det her er tale om. Mye av det som er gjort her fremstår som synsing. På det tidspunkt selskapet lånte pengene visste de ikke hvor mange boliger de kunne bygge, og til hvilken pris. Utfordringen med all eiendomsutvikling er at du er nødt til å ta høyde for at reguleringsplaner og lignende ikke alltid gir det utfallet du håper, og at priser kan endre seg.

I tillegg til at boet mener tomtene ble anskaffet til overpris var det også betydelige feil og problemer med den allerede etablerte økolandsbyen i Hurdal som tappet selskapet for penger. Det dreier seg om ting som forsinkelser, mangler ved leveranser og utenlandske leverandører som gikk konkurs,  

– Spørsmålet vi stiller oss er hvor pengestrømmen har gått. Vi nærmer oss en konklusjon, men arbeidet er ikke helt ferdig. 

Det er foreløpig meldt 83 krav i boet på til sammen 376 millioner kroner. Skjørshammer opplyser at det ikke er utsikter til dividende, men at panthaverne vil motta en delvis dekning gjennom tvangsrealisasjon av eiendommene. 

Kanapeer på Aker Brygge

For småsparer Bjørn Rasmussen, og mange andre med ham, fremsto som nevnt Filago som en “no brainer”. Den før nevnte investorpresentasjonen la frem den allerede etablerte økolandsbyen i Hurdal som en suksesshistorie, og la vekt på at miljøprofilen til Filago gjorde prosjektene meget attraktive overfor kommunale og offentlige myndigheter. 

– Vi ble ringt opp av disse Jool-selgerne og invitert til en investorpresentasjon på Aker Brygge. Der ble vi vist inn i et flott møterom og presentert for dette prosjektet. Det skulle overhodet ikke være noen risiko, og betingelsene for lånet var meget gode. Det jeg stusset over, var at det var høy sigarføring på disse Jool-folka. Etterpå ble vi invitert på båttur med drikke og kanapeer. Det syntes jeg var merkelig. Alt virket som det var litt tilbake i jappetiden, men da hadde vi allerede signert, forteller Rasmussen.  

Faktisk var betingelsene for obligasjonslånet på 140 millioner kroner hele 12 prosent rente fordelt på kvartalsvise innbetalinger. Det varte noen måneder før det sa stopp og lånet begynte å  bli misligholdt. Rasmussen investerte 1,1 millioner kroner i Filago. I fjor fikk han en siste utbetaling fra tillitsmannen til lånet på 16.000 kroner. Det var fra tvangssalget av eiendommene. Mellomværendet har gått tapt. 

– Store deler av det vi hadde lagt opp til pensjonen har forsvunnet inn i dette.

Den siste nyhetsmeldingen Rasmussen fikk fra Filago, var i mars 2019. Den opplyser om at alle prosjektene er i rute, men at det derimot er behov for noe mer kapital. Fire måneder senere ble de slått konkurs. 

– Aldri sett lignende

– Vi har fått mange henvendelser fra skuffede obligasjonseiere i Filago siden konkursen. De har vanskelig med å forstå hva som har gått galt. Mitt inntrykk er at mange av dem er private, og relativt uprofesjonelle, investorer, som ikke fullt ut har forstått hva de investerte i, sier daglig leder Andreas W. Hennyng i Intertrust Norway.

Intertrust er selskapet som fikk jobben som tillitsmann på Filago-obligasjonen som ble tilrettelagt og sydd sammen av Jool. Obligasjonslånet var til sammen på 140 millioner kroner. Hennyng påpeker derimot at det ikke er tillitsmannens rolle å etterprøve eller kvalitetssikre informasjonen som blir gitt i en investorpresentasjon. Han påpeker at rollen som tillitsmann i hovedsak er administrativ – eksempelvis være representant for obligasjonseierne i låneavtalen, følge opp møter med eierne og formidle informasjon. 

– Mitt inntrykk er at mange har misforstått vår rolle. Vi har for eksempel ingen forutsetning for å mene noe om hvorvidt pantet står i forhold til lånet. Vår rolle er å ettergå betingelsene for lånet, men ikke selve premissene i prosjektet. 

Hennyng forteller derimot at det er sjelden en kommer i en situasjon hvor det er så stort avvik mellom informasjonen gitt i obligasjonslånet og den faktiske situasjonen som nå er blitt tilfellet.

– Jeg ser hva dette har gått for på tvangssalg, og hvor stort avvik det er, og jeg må si at jeg ikke har sett noe lignende før.

Taust fra Jool

Kapital har gjentatte ganger skrevet om det skandaleombruste svenske konsernet Jool, hvis norske datterselskap Jool Markets AS tilrettela obligasjonslånet til Filago.  

To år etter at de tilrettela Filago-lånet, i 2019, trakk Finanstilsynet tilbake Jool Markets’ og søsterselskapet Jool Capital Partners AS’ konsesjon og tillatelse til å yte investeringstjenester i Norge. I to drepende rapporter konkluderte tilsynet med at selskapene grovt og systematisk hadde overtrådt kravene i verdipapirhandels- og forsikringsformidlingsloven – både ved inngåelse av underagentavtaler, formidling av forsikringsprodukter, samt måten de håndterte obligasjonssalg på.

I etterkant av Finanstilsynets rapporter har frustrerte og fortvilte investorer og småsparere over hele Norge begynt å vurdere erstatningskrav. Kapital har blant annet tidligere skrevet om et søksmål angående brolån som Jool tilrettela for selskapet Phoenix Fixed Income, hvor en av bakmennene i dag er i fengsel. Søksmålet endte med forlik før jul i fjor. Advokatfirmaet Hjort har saksøkt Jool Markets på vegne av en eldre kvinne, og det endte med et forlik. Og nylig måtte de svare for et obligasjonslån tilrettelagt for det svenske selskapet Hancap i Ringerike, Asker og Bærum tingrett. 

I etterkant av Finanstilsynets rapporter skiftet også Jool Markets AS navn til Havnegaten Invest. Kapital har forsøkt å komme i kontakt med daglig leder i Havnegaten Invest, Karl Anders H. Twetman, i forbindelse med denne saken. Vi har tidligere fått opplyst av Jool at han tar seg av uttalelser i disse sakene. Men Twetman har ikke besvart våre henvendelser. 

– Stolte på informasjonen vi fikk 

De to sentrale personene i Filago var styreleder Helge Lund-Roland og daglig leder Trygve Harder Strand. Sistnevnte påpeker overfor Kapital at Filago-konkursen skjedde på grunn av at selskapet hadde kommet i en likviditetsskvis de ikke greide å løse.

Strand har registrert at hans tidligere selskaps eiendeler er solgt til langt under prisen de ga for dem, men han mener at det ikke betyr at verdsettelsen de gjorde den gang var feil.  

– Det er slik med prosjekter, prosjektverdier og eiendom, at verdien gjenspeiler det kjøper er villig til å betale for det. Vi hadde hentet inn eksterne eksperter, og fått profesjonell vurdering av både banker og tilretteleggere. Vi har stolt på eksterne verdivurderinger hele veien, og dette var også basert på salg som ble gjort i Hurdalsprosjektet. Interessen var der den gang. Om ting realiseres for mindre nå, er det et spørsmål om interessen i markedet, sier Strand. 

Han påpeker også at eiendommer har en tendens til å gå billigere på tvangssalg enn ved ordinære omstendigheter. Utover det vil han ikke kommentere konkursen ytterligere før behandlingen er helt ferdig. Hva angår den svært optimistiske investorpresentasjonen som ble utarbeidet av Jool, opplyser han at Filago hadde sterk tiltro til Jool. 

– Jool var en profesjonell aktør i det norske markedet for obligasjonslån, spesielt i det sjiktet vi opererte i. De vi var i kontakt med hos dem var profesjonelle og meget dyktige, mener Harder Strand.