Er boligverdien satt for høyt?

Dersom Skatteetaten mener at boligen din er verdt 2 millioner kroner mer enn reell markedsverdi, kan du få 9.500 kroner ekstra i formuesskatt.

Er det en sekundærbolig som er oppført med for høy verdi i skattemeldingen, er effekten enda større: Her vil 2 millioner kroner i for høy verdi gi en ekstra formuesskatt på hele 18.050 kroner.

Modellen bommer

Under punktet “Bolig og eiendeler” i skattemeldingen står det oppgitt et tall for beregnet markedsverdi for boligen din, eller for boligene hvis du har flere.

Men det er langt fra sikkert at det tallet stemmer med virkeligheten. Det er nemlig stipulert av Statistisk sentralbyrå for Skatteetaten. SSB innrømmer selv at modellen bommer grovt for hver fjerde bolig.

Boligen din kan altså fort stå oppført med en antatt markedsverdi på 15 millioner kroner, selv om du selv kjøpte den for 13 millioner kroner i høst.

– Det har vært mange henvendelser om det, kanskje også flere enn tidligere år, sier skatterådgiver Kjell Magne Ryland i Skattebetalerforeningen.

– Mange er nok blitt oppmerksomme på dette som følge av at de har fått formuesskatt for første gang, og dermed er mer bevisste.

Det er først og fremst dem som betaler formuesskatt, altså som har netto formue på over 1,7 millioner kroner, som påvirkes av dette.

Verdsettelsesrabatt

At det er flere som risikerer formuesskatt knyttet til boligen nå, skyldes en endring i verdsettelsesrabatten. Primærboliger har i utgangspunktet en verdsettelsesrabatt på 75 prosent, slik at en bolig til 10 millioner kroner får en formuesverdi på 2,5 millioner kroner.

Men fra skatteåret 2022 er verdsettelsesrabatten redusert til 50 prosent for den delen av boligverdien som er over 10 millioner kroner. En bolig som står oppført til en verdi på 15 millioner kroner, får dermed en formuesverdi på 5 millioner kroner for 2022.

Er boligen en sekundærbolig, er verdsettelsesrabatten på bare 5 prosent for 2022. En sekundærbolig med boligverdi på 10 millioner kroner får dermed en formuesverdi på 9,5 millioner.

Verdivurdering

– Flere vi har vært i kontakt med har også hentet inn ny verdivurdering, sier skatterådgiver Kjell Magne Ryland i Skattebetalerforeningen.

For mener du at boligen din er oppført med for høy boligverdi, kan du endre dette i skattemeldingen. Men du må kunne dokumentere det på noe vis. Skatteetaten opererer med tre ulike typer dokumentasjon:

takst som er gitt av kvalifisert takstmann
verdivurdering fra eiendomsmegler som har kjennskap til distriktet
observerbar markedsverdi – det den aktuelle boligen eller tilnærmet lik i samme område er solgt for. Dokumentasjon på observerbar markedsverdi kan være kjøpekontrakt eller lignende der salgssummen fremgår.

Denne dokumentasjonen må lastes opp med endringen.

Når du har endret boligverdien på grunnlag av dokumentert markedsverdi, har du rett på en forholdsmessig nedsettelse av boligverdien i de fem påfølgende årene. Det skal i utgangspunktet skje automatisk, men bør selvfølgelig kontrolleres.

Påvirker eiendomsskatten

Er du ikke i posisjon til å betale formuesskatt, kan det være at du likevel bør kreve boligverdien nedsatt. I mange kommuner beregnes nemlig eiendomsskatten av det samme grunnlaget. Det gjør blant annet Oslo.

Der vil en bolig som har en boligverdi fra 2 millioner kroner for høyt betale 4.200 kroner mer i eiendomsskatt enn det som er korrekt. (Eiendomsskattegrunnlaget er 70 prosent av boligverdien, eiendomsskattesatsen er på 3 promille)

Slipper du så vidt unna formuesskatten i år, og har en bolig som du mener har fått for høy boligverdi, kan det være lurt å få endret denne. For i skatteåret 2023 er vedsettelsesrabatten for primærbolig over 10 millioner kroner redusert til 30 prosent, mens det ikke lenger er verdsettelsesrabatt på sekundærbolig.

Er boligverdien satt for høyt? Det kan gi tusenlapper ekstra i formuesskatt

Hvis skatteetaten tror at boligen din er verdt mer enn den reelle markedsverdien, risikerer du å måtte betale mange tusenlapper for mye i formuesskatt og eiendomsskatt.