– Prisene har nok ikke endret seg så mye. Vi mener at kjøpesentre lenge har vært priset lavt, lavere enn hva vi oppfatter er markedsmessig, og siden renten begynte å stige, har avkastningskravet kanskje økt med rundt 0,25 til 0,5 prosentpoeng. Avkastningskravet til store og velfungerende kjøpesentre ligger nå rundt 5 til 5,25 prosent.
Sentimentet har vært for negativt
Richard Gilde er senior analytiker og ansvarlig for verdsetting i DNB Næringsmegling. Også Gilde argumenterer for at sentimentet rundt kjøpesentre lenge har vært for negativt.
– Sentimentet tilknyttet kjøpesentre har endel år vært for mørkt, og i tillegg har endel investorer trolig også hatt en noe unyansert tilnærming til kjøpesentre. Til tross for mer netthandel ser vi jo at de gode sentrene klarer seg meget godt. Det vil de trolig gjøre fremover også, men nummer 2- og 3-sentrene vil sannsynligvis gå krevende tider i møte. Når det gjelder Olav Thon, er selskapets kjøpesentre meget bra, og de fleste er de største i sine nedslagsfelt.
– Hvilke avkastningskrav ser dere i markedet i dag?
– Gode sentre har nok i dagens marked avkastningskrav rundt 6 prosent, trolig under 4,5 prosent for de beste. Flere har advart om at det er for lav margin mellom dette og renten eierne må betale på lånene, men så enkelt er det ikke. Husleien inflasjonsjusteres, og hvis du tar dette med i regnestykket, er avkastningskravet fornuftig sammenlignet med lånekostnadene.
Verdsetting
Olav Thon presenterer anslag for egenkapital pr. aksje i selskapets kvartalsrapport. Med utgangspunkt i avkastningskrav på 5,46 prosent for kjøpesentre og 4,21 prosent for næringseiendom, estimeres egenkapital pr. aksje til 318 kroner, altså rundt 80 prosent over dagens aksjekurs. 71 prosent av estimerte eiendomsverdier ligger i kjøpesentre, mens resten er i næringseiendom. Det er vanskelig å si om avkastningskravet for næringseiendom er fornuftig, men et avkastningskrav på 5,46 prosent for kjøpesentre virker rimelig basert på ekspertenes uttalelser.
Det er dermed liten tvil om at aksjen omsettes til høy rabatt sammenlignet med underliggende verdier. DNB Markets kommer til samme konklusjon, og estimerer underliggende verdier til rundt det dobbelte av dagens kurs. Analytikerens kursmål er for øvrig 240 kroner pr. aksje. Ifølge Marketscreener.com handles aksjen til rundt 10 ganger inntjeningen for både 2023 og 2024, og den har en direkteavkastning på rundt 4%. Det er hyggelig, og aksjen er en trygg havn i krevende tider.