Gjestekommentar: Øystein Ringen-Vatnedalen i Senter for eiendomsfag
En tilsynelatende lett tilgang til avkastning lokker mange investorer til eiendomssektoren, hvor blant annet underliggende kontantstrømmer gjennom utleie kan skape formidable eiendomsverdier. Men som allerede nevnt – i oppgangstider er det altså en kjent faktor at “alle” vil inn i eiendom, godt hjulpet av enkle forklaringsmodeller i et mer komplekst investeringsklima. Sammenkoblet med en hang til å genierklære egne ferdigheter med basis i oppgangskonjunkturer, gir dette en tidvis fascinerende cocktail av kapital og kompetanse – med ymse forholdstall.
Tidligere tiders investeringsmantra om at enhver avkastning er positiv har absolutt hatt sin storhetstid også innen eiendom, der tesen om at “penger lukter ikke” har gitt rikelig med incentiver til å kutte svinger og ikke feie for egen dør. Slik er det i alle markeder, der de mindre gode aktørene investerer side om side med resten av feltet. Målet har hatt en tendens til å hellige middelet, der førstnevnte kun har hatt én valør og sistnevnte har inntatt enhver tenkelig form.
Pavlos hunder
Muligens kan vi sidestille et slikt mantra med det den russiske fysiologen Ivan Pavlov observerte av klassisk betinging, der lyden av forskerens bjelle kunne utløse en synlig biologisk reaksjon hos en hund – i ren forventning til at det nå er tid for mat igjen. Lukten av penger har gitt tendens til en tilsvarende lett sikling i enkelte investorkretser, der utsikten til avkastning utløser en investeringsiver som sin betingede reaksjon.
Denne forenklede sammenligningen med Pavlos hunder er ment å illustrere et vesentlig poeng, i det at det nå hefter en duft ved enkelte former for investorkapital og dens anvendelse. Når bjellene ringer i dag, vil markedet reagere ulikt på signalene.
Planet, People and Profit
Med innføringen av særlig EUs taksonomi og vår norske åpenhetsloven, som begge sammenfaller i tid, begynner et nytt verdensbilde å tre frem i investorers bevissthet; ideen om at penger kan ha lukt og at lukten i så måte kan være forskjellig. Og prisen for å være i kontakt med mindre velluktende kapital tegner seg som dyster, i alle fall for aktører som har en aktiv merkevare å beskytte. For resten av flokken spiller vanligvis ingen samfunnsendring noen særlig nytte på kort sikt.
Konsekvensene av denne kommende duftfloraen vil kunne vise seg blant annet i form av dette:
1. Investeringsstrategier vil måtte stresstestes, for å forsikre både interne og eksterne interessenter om at investeringene er bærekraftige og ikke er egnet til å påvirke hverken Planet, People eller Profit negativt.
2. Kretsen av aktuelle samarbeidspartnere og medinvestorer kan skrumpe inn til en langt mindre kjerne, som må forplikte seg til hverandre på flere og andre måter enn tidligere.
3. De større verdikjedene vil holde hverandre ansvarlige og samtidig etablere en ny standard for hvordan avkastning skapes i eiendom.
4. De mindre seriøse aktørene får i stor grad fortsette sin virksomhet, men blir samtidig mer og mer isolerte – inntil de enten oppløses eller sammenslås til nye enheter som må rekonfigurere sin strategi for å overleve.
Selv om et slikt bilde kan oppleves som både forstyrrende og unødvendig for mange parter på kort sikt, er det allikevel grunn til å glede seg over at de fremste aktørene i verdikjeden for eiendomsinvesteringer vil ta inn over seg og levere på økte samfunnskrav og -forventninger, for det er disse som fremdeles skal utvikle og forvalte store deler av våre bebygde samfunn fremover.
