Milliardær og eventyrer døden nær flere ganger

– Noen liker å flashe. Jeg har derimot et nesten religiøst forhold til naturen. Jeg er også livsnyter. Bare på en annen måte. Kule opplevelser er for meg langt viktigere enn å kjøre den feteste bilen, sier han.

Fjonge visittkort

En gang i tiden var også Warbo opptatt av prestisje. Som man jo ofte er når man er nyutdannet og i besittelse av fjonge visittkort. Det startet med PR. Han etablerte sitt eget firma. Så ville han prøve noe nytt, og solgte alt. Planen var å kjøpe seg et bygg eller to. Og så leve av det. To ble imidlertid til flere titalls. Så søkte han nok en gang nye utfordringer. Han kvittet seg med hele greia. Reiste litt. Og så startet han opp med eiendom på ny. I dag er Warbo Gruppen et kombinert eiendoms- og investeringsselskap. Kapital verdsatte nylig bedriften til om lag en milliard kroner.

– Det er klart det har blitt noen verdier med årene, vedgår investoren.

Han hevder likevel, i all beskjedenhet, at han nok kunne vært en god del rikere hvis han kun hadde brukt tiden sin på eiendom, men andre ting har vært vel så viktig.

– Jeg får kick av business, men ikke så mye at jeg ønsker å dedikere hele livet mitt til det. Det blir feil å si at bedriften har lidd under min reisetrang, men at den har måttet begrenses er det ingen tvil om. Heller mindre penger og mer opplevelser, sier han.

Mao og pinstripe

Warbo trådte sine barnesko på en liten øy utenfor Tønsberg. Sammen med mor, far og bror. Samt i underkant av ti andre familier. Oppveksten var preget av en relativt enkel læresetning: Ikke å forbruke mer enn man har. Og det var strengt tatt ikke særlig mye. Leken besto for det meste i å klatre i trær, seile på isflak og skli på hustak. Fra han var syv år gammel måtte han ro til skolen. Fri for svømmekunnskaper og uten redningsvest.

– Jeg arvet ikke særlig mye, men sunt bondevett fikk jeg, sier han.

Warbo kom seg til skolen. Hver dag. Det var imidlertid ikke alt han fikk med seg av det som foregikk der oppe ved kateteret.

– Jeg var ikke direkte pøbel, men jeg levde nok litt i min egen boble, forteller han.

Strykkarakter i tysk gjorde at han ikke fikk vitnemål fra ungdomsskolen. Utrolig nok klarte han likevel å stable på beina en utdannelse etter hvert. Det ble en kombinasjon av Blindern og BI.

– Det var MAO og stå på krava på dagtid, mens det var pinstripe og stresskoffert på kvelden. Jeg elsker kontraster. Ytterpunkter har alltid fascinert meg, sier Warbo.

Tvangstrøye

Resultatet ble en diplomeksamen i administrasjon og markedsføring. Som nyutdannet fikk Warbo foten innenfor reklame og kommunikasjon. Først var han ansatt. Deretter bygget han opp sitt eget selskap.

– Vi skapte et slags mediehus i miniatyr. De første årene var det veldig lystbetont. Så ble det nesten som en tvangstrøye, forteller Warbo.

Fra å jobbe med faglige spørsmål endte han etter hvert opp alene på et hjørnekontor.

– De eneste gangene det knakket på døren, var når noe måtte fikses. Det var litt sånn “Jan-Erik, we have a problem”.

Det endte med salg. Og det til en, mente mange, altfor billig penge. Warbo sluttet på dagen og overlot firmaet til de ansatte for noen hundre tusen.

– Jeg fikk ikke mye. Det er riktig. Heldigvis eide jeg bygget.

Og slik kom han på ideen om å satse på eiendom. Tanken var å kjøpe kanskje et lokale til. Toppen to. Så skulle han ut og reise. Fasiten ble en annen.

– Det er jo gjerne sånn at det fort baller litt på seg, forteller investoren.

Noen venner fikk nemlig nyss om at Warbo var på kjøper’n.

– De sa at jeg ikke fikk lov til å anskaffe noe uten at de fikk være med. Jo, svarte jeg, det har jeg allerede bevist at jeg kan, men vi kan gjerne sikre oss noen flere.

Genierklært

Etter syv år satt Warbo og partnerne med til sammen 35 bygg. Så dukket det en frier opp på døren. Kjøper het Kenmore Investment Group. Prisen var på 750 millioner kroner. Eiendomshandelen var den gang, i 2005, den største gjort mot utlandet.

– Jeg ville leve. Det var jo egentlig det som var tanken da jeg startet opp. Jeg følte meg litt spist opp, og var lei av å jobbe til alle døgnets tider.

De færreste skjønte hva Warbo drev med. Selskapet gikk jo så utrolig bra. Så, bare et par–tre år senere noen, kom finanskrisen.

– Først ble folk overrasket over at vi valgte å selge. Senere ble vi nærmest genierklært. Folk lurte på hva det var vi hadde sett som ikke alle de andre hadde fått med seg.

– Og hva var det?

– Helt ærlig, ingenting, men det er jo gjerne slik at ingen trær vokser inn i himmelen. Vi hadde utnyttet syv fantastiske år. Jeg tenkte at en dag smeller det. Og det gjorde det jo også.

– En kombinasjon av flaks og forutseenhet?

– Som Ingemar Stenmark sa en gang “Jo mer jeg trener, desto mer flaks har jeg”. Flaks er ikke tilfeldig.

En meter ishagl

Siden salget har Warbo bygget seg opp som eiendomsbesitter nok en gang. Dog i et noe roligere tempo. Den nye porteføljen ble kalt “ut-på-tur-eiendom”. Vel så mye tid har nemlig gått med til å reise. I løpet av årene har han krysset Atlanterhavet fem ganger med seilbåt. Han kan skilte med tre Grønlandsekspedisjoner, han har gått på ski til både Nord- og Sydpolen og er antagelig verdens første som har kjørt snowboard på et isfjell i Antarktis. Og med det samme vi snakker om topper: Warbo har også vært på toppen av Europa på russiske Elbrus og Imja Tse i Himalaya. Den første store reisen foretok han allerede i en alder av noen og tyve år. Da solgte han alt han eide og hadde og la ut på sin første jordomseiling. Båten var pill råtten og lakk som en sil. Forsikring hadde han ikke hørt om.

– Jeg husker at spesielt pappa var bekymret. Han lurte på om vi hadde tenkt på hva vi skulle gjøre hvis den sank. “Da synker den,” svarte jeg. “Da mister du alle pengene dine,” erklærte han. “Ja, og den sjansen er jeg villig til å ta”, sa jeg da.

Stort sett har ekspedisjonene gått bra, men et par, tre ganger har det vært nær ved å gå riktig gærent. Som den gangen Warbo ble værfast på 5.000 meters høyde i et forsøk på å bestige Aconcagua.

– Vi hadde nydelig vær. Og det var stabilt høytrykk. Samtidig visste vi at det var meldt uvær fra Stillehavet. Plutselig, mens vi akklimatiserte oss, våknet vi av at teltet holdt på å blåse i filler. Ute var det nesten en meter med ishagl. Da innså vi at vi måtte gi oss.

Våpen og stringtruser

Warbo har også blitt tatt for å være utenlandsk spion. Det skjedde under en loffetur i ung alder. Under ferien brøt det ut krig mellom Tyrkia og Hellas. Den unge nordmannen var så uheldig å knipse et par bilder av en militærleir uten å vite om det. Og så, med ett, kom en hel hærskare av bevæpnede menn løpende mot ham.

– Jeg husker de tok tak i meg. Så kjørte vi av gårde. Og så kastet de meg inn i et fangehull, mimrer han.

Warbo var kun iført badebukse. Under forhøret ble han regelrett slått i bakken.

– Jeg spolerte filmrullen og ødela dermed bevismaterialet. Da ble offiseren så rasende at han labbet til meg. Han hoppet på meg, og jeg havnet på gulvet. Og så fikk jeg en geværkolbe opp i ansiktet.

Før han ble arrestert, hadde Warbo rukket å formidle til kompisen sin at han måtte ringe Utenriksdepartementet dersom han ikke kom tilbake. Det slapp han.

– Ja. Heldigvis. Det hele var jo bare en misforståelse.

En annen guffen opplevelse møtte ham under en seilas i Det karibiske hav. På grunn av sykdom måtte Warbo og vennene i land, og nærmeste havn var Haiti. Dette var mens Baby Doc regjerte. Reisefølget tok sjansen på å ligge for anker til morgenen etter, men en stemme som sa “please, come to the harbour master” førte til at planen måtte endres.

– Vi måtte jo nesten gjøre som vi fikk beskjed om, selv om det var mye dyrere, og plutselig så jeg masse mørke fjes og en hel del skarpladde våpen foran meg. En av dem stakk en pistol opp i ganen på meg og rispet opp huden min. Da ble jeg redd, forteller Warbo.

Heldigvis løste situasjonen seg uten mer dramatikk.

– De endevendte båten, men det mest interessante de fant var noen stringtruser.

Tar få sjanser

Det er lett å anta at en person som har ekstreme ekspedisjoner som sitt levesett er lite risikoavers. Warbo bedyrer at det er helt feil. Og at han i business har tatt så få sjanser som overhodet mulig. Her har filosofien vært å satse på det han selv omtaler som “kjedelige” bygg med lange leiekontrakter. Han har hatt liten tro på raske klipp. Tradisjonelt har han også holdt seg unna de klassiske trendområdene.

– Vår strategi har vært å kjøpe akseptable, gode bygg. Vi har sittet på dem lenge og tjent penger på drift. Målet har vært å oppnå en hyggelig verdiøkning over tid, fremfor å gå etter mest mulig profitt på kortest mulig sikt, sier Warbo.

Den siste tiden har imidlertid selskapet lagt om strategien noe. Konsernet har i dag tre satsingsområder: heleide eiendommer, eiendommer som konsernet eier andeler i og finansinvesteringer. Det er først og fremst lager-, logistikk- og kombinasjonsbygg Warbo investerer i. Selskapet er også med i endel club-dealer, og har i tillegg satt penger i fond, aksjer og private equity-selskaper.

– Det er korrekt. Nå satser vi mer på eiendommer med utviklingspotensial. Samtidig har konsernet gått fra egen forvaltning til å bli mye mer finansielle, forklarer investoren.

Riskispredning

For noen år siden uttalte Warbo til Kapital at det å drive med eiendomsutvikling var helt uaktuelt. Han hadde valgt én strategi og én nisje, og den skulle han lære seg til fingerspissene.

– Hva fikk deg til å snu?

– Strategien er endret fordi jeg ønsker å overlate en portefølje til mine barn som ikke krever at de må være hands on om de ikke ønsker det. Samtidig handler det om risikospredning. Det er greit ikke å ha alle eggene i samme kurv, sier han.

Warbo mener i tillegg at potensialet er tatt ut for eiendommer med lange kontrakter.

– Ja, helt klart. Det er ikke bare å kjøpe og få leid ut lenger. Kontantstrømeiendommer er blitt for dyre og gir ikke tilstrekkelig avkastning.

Selskapet ser heller etter bygg med stort potensial og underleie.

– Da kan vi med mer eller mindre små grep tjene penger selv om markedet stagnerer eller går ned. Noen ganger gjør vi om fra lager til kontor. I andre tilfeller bygger vi kanskje på en etasje eller to. Det essensielle er å utvikle og få frem verdier.

– Hvordan ser du på markedet fremover?

– Økende renter og uro gjør jo at vi er mer spent på nye prosjekter vi har investert i. Samtidig tenker vi veldig langsiktig. Så jeg sover egentlig godt om natten uansett.

– Også hva gjelder finansporteføljen?

– Jeg har sagt til de vi samarbeider med at det er viktigere for meg ikke å tape enn å tjene masse. Vi sitter på relativt robuste aksjer.

Fullstendig krise

Warbos aversjon mot risiko bunner i stor grad i en spesifikk opplevelse han hadde som ung. Han startet med eiendom på slutten av 1980-tallet. Det første bygget kostet 22 millioner kroner å bygge.

– Egenkapital hadde jeg så klart ikke. Jeg satte både hus, båt og bil i pant, forteller han.

Taksten et halvt år senere var på 34 millioner kroner.

– Da tenkte jeg at dette skal jeg drive med resten av mitt liv. Så enkelt og så greit. Jeg tjente 12 millioner på få måneder. Og jeg hadde ikke engang slått en spiker i veggen selv.

Så smalt det. Leietageren gikk konkurs, og banken forlangte en ny verdifastsettelse. Den ble på 16 millioner kroner. Pluss 12 var blitt til minus seks.

– Vi hadde null inntekter og personlige renteutgifter på flere tusen om dagen. Det var fullstendig krise.

Warbo gikk til banken. Der ba han om avdragsfrihet i to år pluss nullmargin.

– Jeg sa at om dere ikke kan gi meg det, kan dere bare ta kåken med en gang, for da har jeg ikke nubbesjans.

Warbo fikk det han ba om. Og deretter var det bare å brette opp ermene.

– Hvis du hadde kommet hjem til meg den gang og fjernet gulvteppet, ville du sett en gangbane i parketten. Jeg klarte meg, men det var med et nødskrik.

Mer inn enn ut

Konsernet gjennomgikk for endel år siden et generasjonsskifte. Warbo sitter i dag med en eierandel på ti prosent, mens de resterende aksjene er likt fordelt på hans to barn. Gründeren mener det er vanskelig for dem å forstå hvordan det er å være nær ved å miste alt uten selv å ha opplevd det.

– Som ung skjønte jeg rett og slett ikke hvor jeg skulle få pengene fra når det var tid for å betale regninger. I dag er likviditeten langt bedre. Det er klart at det skaper en annen holdning, men man kan nesten ikke klandre dem.

Warbo mener likevel hans to håpefulle har fått med seg gode verdier hjemmefra.

– Endel av dagens unge, i alle fall her vi bor, tror at alle i verden eier opptil flere hus, hytter, biler og båter. Ungene mine er opplært til at det alltid skal gå litt mer inn enn ut. Vi har alltid gearet veldig lite, og de fleste eiendommene har generelt lav belåning.

Som flere andre i den eksklusive milliardærklubben river også Warbo seg i håret over formuesskatten. Han mener den er ekstremt uhensiktsmessig og at den ikke gagner noen.

– Jeg sier som Churchill: You don’t make the poor richer by making the rich poorer. Jeg er fristet til å minne regjeringen på fjellvettregel nummer åtte: Det er ingen skam å snu. Norge er jo snart det eneste landet i verden som ikke har avskaffet den avgiften.

Ingen maskin

Warbos datter er i dag daglig leder i familiefirmaet. Gründeren jobber selv i halv stilling.

– Henriette håndterer den daglige forvaltningen av de heleide eiendommene, og vil også etter hvert være med på vurderinger av andre investeringer, forteller han.

– Hvor aktiv er du selv?

– Jeg jobber fremdeles endel. Ofte mandag til onsdag på kontoret. Så drar jeg til fjells om vinteren og til sjøen om sommeren og fortsetter der. Porteføljen vår i dag kan følges opp hvor som helst.

Warbo er ikke like aktiv som tidligere, men trener fremdeles hver eneste dag, enten i trimrommet hjemme, eller han går på ski på hytta på Norefjell eller padler kajakk på landstedet på Nøtterøy. Hver helg legger han bak seg flere mil. Ekstreme ekspedisjoner har det imidlertid blitt færre av.

– Ja. Dessverre. En må jo bare innse etter hvert at kroppen ikke er en maskin. Jeg sliter med noen skavanker. Det sagt: Sitter du for mye i ro, ender du opp med stor mage. Er du for aktiv, får du slitasjeskader. Jeg foretrekker det siste. Det er mye mer realt.