Borger til milliardærstatus

Denne artikkelen ble først publisert i Kapital nr. 13 i 2017.

– Det er utrolig at Axer Eiendom snart er 20 år. Jeg startet med kontor i bilen og hadde alle hattene selv. Nå har jeg masse flinke folk rundt meg. Til høsten skal vi legge ut 400 boliger for salg i Bergen. Analysene våre tilsier at satsingen skal bli bra, sier Borgenhaug.

Kapital møter eiendomsutvikleren på Tjuvholmen i Oslo. Her sitter han i samme bygning som eiendomsselskapene Union Gruppen og Søylen Eiendom med den fasjonable adressen Bolette Brygge. Axer Eiendom har egen kokk som serverer frukt og tilbereder lunsj utenfor hjørnekontoret til sjefen. Borgenhaug er kledd i blå dress og hvit skjorte. På toppen: Et lett bustete hode med tredagersskjegg og et ansikt som stadig sprekker opp i et smil.

Bondesønnen fra Vestfold er eneeier i Axer Eiendom. Selskapet har 4.500 boliger til utvikling og fikk et resultat før skatt på 236 millioner kroner i fjor. Eiendomsutvikleren er et relativt ubeskrevet blad i norsk presse.

Kapital har Borgenhaug på radaren til listen over Norges 400 rikeste. I fjor regnet vi på formuen hans. Anslaget nådde ikke opp til 550 millioner kroner, som var kravet for å komme med på listen, men vi skal ikke se bort ifra at han kommer med på listen vi presenterer i nr. 16 i september.

– Hva jeg er god for vil jeg ikke snakke om. Jeg har bare gjort det jeg synes er morsomt og riktig og drevet med det jeg kan, sier han.

Beholdt pengene i selskapet

I snart 20 år har han beholdt pengene i selskapet. Bare ved å gjøre de riktige tingene, eller bare sitte på en næringseiendom, skulle det mye til for ikke å klare å tjene penger på eiendom i den perioden, mener han.

– Veksten i eiendomsmarkedet har vært utrolig. Men de som blir for kåte på å bli for store, de vokser for fort og gaper over mer enn de har mulighet til å gjennomføre. Den viktigste lærdommen når du driver med eiendom er å ha likviditet. Har du ikke likviditet, vil det ta livet av deg til slutt.

– Hvor mye kapital hadde man trengt i dag for å gjenta din historie?

– Man hadde ikke trengt så mye. Jeg startet med opsjoner på kjøp. Man trenger nok kapital til å dekke utviklingskostnadene i prosjektet. Hvis man skulle gjentatt det jeg har gjort i dag, måtte man kanskje hatt 20 millioner kroner. Jeg har ikke løsningen for andre, men det er to ting som er viktig: likviditet og langsiktighet. Om du går inn i eiendomsutvikling, må du akseptere at du må bruke mye penger på utvikling og at det tar tid før du får pengene tilbake.

Fortjeneste i alle ledd

I fjor realiserte Axer Eiendom for 424 millioner kroner på Østlandet. I år antar han at tallet ender på 700. Til Finansavisen sa Borgenhaug i vinter at han regnet med å bikke milliarden, men et boligprosjekt i Åsane er forskjøvet på grunn av forsinkelser med rammetillatelsen.

– Dermed blir ikke tallet så høyt – i år, vel å merke, sier han.

Selskapet er med i hele prosessen fra akkvisisjon til tomten er ferdig utviklet og den kan realiseres.

– Vi har kompetanse og ønsker å ta fortjeneste i alle ledd. Axer Eiendom forvalter også noe eiendom. Unntaket foreløpig er Sinsenveien 51–53. Den er den eneste eiendommen vi har solgt videre uten å utvikle først. Vi trengte cash for å gå inn i Bergen, selv om vi kunne tjent mange hundre millioner kroner på å sitte, sier han.

Skanska kjøpte kontoreiendommene på Oslos østkant for 360 millioner kroner. De samme eiendommene som Axer Eiendom betalte 175 millioner kroner for i 2006, og som eiendomsselskapet hadde årlige leieinntekter fra på 17 til 18 millioner kroner, ifølge en artikkel i Finansavisen i vinter.

– Jeg blir glad i disse eiendommene. Jeg måtte gå mange runder med meg selv før jeg solgte Sinsenveien, sier Borgenhaug til Kapital.

– Du var litt lei deg da du solgte?

– Jeg gråt ikke da jeg fikk pengene på bok, men jeg hadde jobbet med den eiendommen i ti år og hadde masse planer. Jeg har eiendommene med meg 24/7. Denne var det riktig å selge, sier han.

Nå satser han for fullt i Bergen også, blant annet i samarbeid med Reitan Eiendom. Rundt en tredjedel av virksomheten er i byen rundt de syv fjell, hvor Borgenhaug har bodd annenhver uke i snart 20 år med ansvar for fire barn i alderen 13 til 26 år.

Det viktigste er tomten

– Det er mange som driver med eiendom og som tror det er veldig enkelt, men eiendom er et fag, påpeker han.

– Visjonen til Axer Eiendom er å være best på løsning, enten det gjelder bebyggelsen på en tomt eller løsninger for våre leietagere, boligkjøpere eller andre partnere. Vi har ikke noe fast konsept. Hvis man har ferdige konsepter, kan det fort bli dårlige løsninger for den aktuelle tomten. Tomten er det viktigste. Den er den som avgjør om du tjener penger eller ikke.

– Hva er drømmetomten?

– Det er en tomt hvor man slipper omfattende grunnarbeider, og hvor det ikke er noen forurensing. Videre må det være lave infrastrukturkostnader og ingen rekkefølgekrav – og så må tomten ligge sentralt i Oslo! sier han med glimt i øyet.

Omsorgsboliger på Montebello

Et typisk prosjekt i regi av Axer Eiendom for et par år siden var i størrelsesorden 20 til 100 enheter. Nå er prosjektene gjerne 100 til 200 og med lengre tidshorisont.

– Vi har vært heldige som bestemte oss for en investeringsstrategi om å utvikle eiendom på sentrale Østlandsområdet og ikke i Oslo alene. Vi har investert langs hovedbaner. Ski, Lillestrøm, Asker og Drammen er alle områder som har hatt solid vekst og god prisutvikling. Her investerte vi tidlig. Ski kommer som en kule. Dobbeltspor kommer i 2020. Da er vi ferdige også med 450 enheter, sier han.

Både på Jessheim, i Asker og på Ski har prosjekter gått unna. På Birterud i Asker ble alt solgt med en gang prosjektet ble lagt ut. Idet Kapital kommer i kiosken, legges konseptet Montebello Hills ut for salg.

– Konseptet er omsorgsbolig pluss, og er noe helt nytt. Vi skal inn med hele pakken og har avtale med et selskap som har lege og sykepleiertjenester. Det har vi aldri gjort tidligere. Det er det ikke så mange andre som har gjort heller, sier han.

På Høvik jobber de med et konsept rundt generasjonsboliger, to leiligheter som henger sammen på til sammen 170 kvadratmeter.

Endret strategi

– Et av de første områdene vi satset på var Hamar. Det var for langt unna Oslo. Nå er det knutepunkter på Østlandet som gjelder. I Bergen satser vi bare på steder ved bybanestoppene, forteller han.

Axer Eiendom etablerte kontor i Bergen ved årsskiftet, men de hadde allerede flere prosjekter under utvikling i byen.

– I dag har vi prosjekter i Åsane, Fyllingsdalen og sentrum. Til sammen har vi over 400 boliger i Bergensmarkedet til høsten. Vi deler opp i byggetrinn. Da får vi solgt unna raskere, og har en lavere risikoprofil. Prisene i Fyllingsdalen kommer vel til å ligge på mellom 55.000 og 60.000 kroner pr. kvadratmeter. Vi har også kjøpt flere store, sentrale tomter som er under regulering, forteller han.

Borgenhaug har bodd i Bergen i 20 år. Han er spent på hvordan det blir å drive butikk der.

– Endel mennesker som har tjent mye penger i Bergen, er opptatt av det de eier og skal ikke selge til hvem som helst!

– Hva tror du om markedet fremover?

– Utflatingen vi ser nå er naturlig og forventet. Prisveksten kunne ikke fortsette. I snitt betaler nordmenn mellom fire og fem millioner kroner for boligen sin. Det er over tid et stort behov for sentralt beliggende boliger. Det er ingen ting som tilsier at sentraliseringstrenden ikke fortsetter, sier han.

EK fra selvbygget hus

Gründeren har gått hele skolen innen eiendom, endel parallelt med jobb i Veidekke. Han har bakgrunn som forskalingssnekker, har tatt teknisk fagskole og takstmannsskolen, som en av de yngste i Norge. Siden har Borgenhaug også plukket med seg eiendomsøkonomistudiet ved Norges eiendomshøyskole i Oslo samt tatt eiendomsutviklingsstudiet ved Sheffield Hallam University i England.

Oppstarten av Axer Eiendom i 1999 var litt tilfeldig. Borgenhaug hadde jobbet ti år i Veidekke.

– Etter en tid i Veidekke, hvor jeg blant annet ledet prosjektutviklingsavdelingen i region syd, skjedde det flere endringer. Jeg trivdes veldig godt og ønsket i utgangspunktet å fortsette. Jeg fikk tilbud om ulike stillinger, men jeg følte ikke at løsningene som ble presentert var noe jeg brant for. Det, i kombinasjon med en privatsituasjon der jeg hadde behov for fleksibilitet, gjorde at jeg besluttet å starte opp for meg selv. Jeg visste at jeg vil drive med eiendom. Endring satte i gang tanker om alternative muligheter og løsninger for mitt vedkommende, sier Borgenhaug.

Som sagt så gjort. I en alder av 27 år hadde han fått to barn og bygget eget hus på Tjøme i nærheten av der han vokste opp. Det var egenkapital fra dette huset som var starten på firmaet Akershus Eiendomsutvikling, som han etablerte med to partnere. I starten fokuserte selskapet på bygging og tilpassing av dagligvarebutikker og boligutvikling i hjembyen Tønsberg.

– Noe av det jeg lærte mest av i starten var at jeg måtte gjøre alt selv. Mitt råd til de som vil starte for seg selv er å være veldig nøye med formaliteter, sier han.

Barna er viktigst

I 2005 skiftet selskapet navn fra Akershus Eiendomsutvikling til Axer Eiendom for ikke å binde seg geografisk. Firmafargen er knallrød. Mange spør ham om han har tilknytning til Arbeiderpartiet. Forklaringen er enkel. Han liker rødt. Da han var liten, hadde han lyst på rød jakke, men faren sa nei. Rødt er jentefarge, mente han.

Borgenhaug er oppvokst på gård i Vestfold. De gangene pressen har skrevet om ham, er det gjerne denne bakgrunnen som trekkes frem. Selv er han litt lei av den. Men vedgår at oppveksten på gård har lært ham verdien av hardt arbeid. Selv om han ikke skjønte det da han var ungdom og ble vekket klokken syv på lørdager, mens kameratene dro seg til langt på dag.

Gården overtok han for 14–15 år siden. Den er forpaktet bort. Han håper et av barna vil overta den en dag.

I Bergen bor han på Våganeset, litt nord for sentrum.

– Hvordan kombinerer du jobb og delt omsorg og attpåtil to bosteder?

– Det er klart at det å ha barna 50 prosent og drive en så stor virksomhet, krever mye. Fritid er det ikke mye av. Tidligere hadde jeg hjemmekontor i Bergen. Nå har jeg kontor begge steder. Barna er det viktigste for meg. Det var eneste løsningen å ha to bosteder, sier han.

Slutt på å jage cash

I Oslo har han en romslig leilighet på tuppen av Tjuvholmen. Sommeren har han delvis tilbragt på Gran Canaria, hvor han har leilighet. Ett år bodde han på Gran Canaria med barna mens de gikk på skole der.

– Det er en milepæl at Axer Eiendom har kommet til et nivå som vi er nå med likviditet og har ro til å drive selskapet og ikke trenger å jage. Dit kom vi for noen år siden. Det gir mer langsiktighet, særlig til å finne prosjekter. De har begynt å finne oss, sier han.

Butikken har ikke gått på skinner hele veien. Særlig merket Borgenhaug det under finanskrisen i 2008 da alt snudde og bankene over natten gikk fra ta med selskaper på heisatur til Barcelona til ikke å ta telefonen når man ringte.

– Det var vanskelig å være et lite firma som trenger penger hele tiden og plutselig måtte klare seg selv, sier han.

Det ble noen tøffe år. Han måtte permittere og si opp folk.

– Jeg lærte kjempemye av det. I oppgangstider ansetter man gjerne for mange. De firmaene som hadde problemer med likviditeten, klarte seg ikke. Noen banker fungerte godt, ikke alle de store gjorde det, men det er jo kjent.

– Når har du hatt mest flaks?

– Jeg tror aldri jeg har hatt flaks. Jeg har gjort det jeg har kunnet og hatt uflaks på noen investeringer. Det har skjedd ting jeg ikke har kunnet forutse, sier han og blir plutselig mer engasjert:

– Naboer som klager kan koste deg ekstra år. Det er en uting at det er gratis å klage inn en plan. Det burde koste noe, så det virkelig betyr noe for de som klager.

– Hvor mye?

– Det bør svi om de ikke får medhold.

Drives av spenning

– Hva er det som driver deg?

– Spenningen. Det å gå på jobben og ikke vite hvordan dagen blir. Sånn er det i eiendomsfaget. Kommuner er ikke alltid forutsigbare, en kunde endrer bestilling. Det er ikke noe som er opplagt. Det gir meg mye. Jeg liker å jobbe, jeg liker å jobbe med bygg og eiendom. Jeg har ikke noen særlig andre hobbyer. Jeg trener litt. Ellers er det bare barna og bygg, sier Borgenhaug.

Mange har spurt ham om hvorfor han ikke vil ha inn flere på eiersiden.

– Jeg eier selskapet alene, og har ikke planer om å endre på det. Men vi samarbeider med ulike aktører og enkeltpersoner fra prosjekt til prosjekt. Vi bygger oss gode gjennom å samarbeide med flinke folk og profesjonelle organisasjoner.

– Hva hadde du solgt Axer Eiendom for – alt har sin pris?

– Det vil jeg ikke kommentere. Jeg synes det er veldig deilig ikke å sitte i baksetet, men å ha hånden på rattet hele veien selv – på godt og på vondt. Dessuten, hvis jeg hadde solgt, hva skulle jeg ha funnet på da?