– Euforien i hyttemarkedet fortsetter

Ifølge Prognosesenterets ferske undersøkelse har det så langt i år (til og med 8. september) blitt omsatt 16,4 prosent flere fritidsboliger enn på samme tid i fjor. Gjennomsnittsprisen for fritidsboliger i Norge ligger nå på 2,53 millioner kroner, opp ni prosent fra i fjor.

– Det blir helt åpenbart et nytt rekordår. Gjennomsnittlig kvadratmeterpris var 31.000 kroner i 2020, og i år ligger den på 34.000 kroner pr. kvadratmeter, sier Øye.

Hvis man kun ser på hytter på høyfjellet, beliggende mer enn 800 meter over havet, har disse hatt en omsetningsvekst på 18 prosent, og en prisvekst på ti prosent. 

Øye forteller om svakere prisvekst på hytter i tilknytning til alpinanlegg enn de som ligger høyt oppe på fjellet. Her har prisveksten ligget på snaut syv prosent.

– Fjellhytter har blitt stadig dyrere. De som kjøpte hytter tidligere i pandemien, har allerede opplevd at eiendommen har steget kraftig i verdi, sier han.

Nybygg blir stadig dyrere

Selv om “det kryr av hytteprosjekter”, har det altså vært en kraftig prisvekst i fjellheimen. Men den “voldsomme” prisveksten vil dempes, tror Øye. Man må likevel forberede seg på at det kommer 20–30 prosent påslag på nybygg på grunn av økte materialpriser, sier han.

– Selv om materialprisene både internasjonalt og i Norge ser ut til å normaliseres noe nå, tar det tid før det slår igjennom i hytteprisene. Prisene har gått opp ni prosent på alle fritidsboliger, men materialprisene har gått opp enda mer. Det er flere utbyggere som sliter med lønnsomheten. 

Han tror prisen på nybygg vil gå opp, og etterspørselen ned. 

– Prisene på nybygg ligger langt over prisene på brukte fritidsboliger. De er 30–35 prosent høyere. Bruktmarkedet er alternativet. Der går også prisene opp.

Når pandemien omsider er forbi, og rentene igjen stiger, tror Øye disse faktorene vil gi en mer dempet etterspørsel etter fjellhytter i Norge.

– De siste tallene vi hadde, viste at over 200.000 husholdninger skulle kjøpe hytte i Norge, men det faller nå litt tilbake, hvilket tyder på at “pandemi”-euforien dempes. Det går i retning mot et mer normalisert hyttemarked.

Norges dyreste fritidsbolig

Foreløpig er utbudet stort for hytter på fjellet. I skrivende stund ligger det hele 3.760 fritidsboliger og hytter til salgs på Finn.no, hvorav 1.945 ligger “på fjellet”. 

Den dyreste fjellhytta til salgs på Finn.no for øyeblikket ligger på Beitostølen, og har en prislapp på 29,5 millioner kroner. Den frittliggende tomten i Røyskattveien 9 har utsikt over populære fjell som Bitihorn, Mugnetinden og Slettefjell. 

Hytta har syv soverom og fire bad, samt anneks, spaanlegg og jacuzzi nedfelt på uteplassen. Ifølge annonsen bærer den preg av materialer i høy kvalitet, inkludert skifergulv på alle bad, entré, spa-avdeling, deler av kjellerstue, og tekniske rom, heltre eikepanel gjennomgående i himling og på vegger, gruepeis med tørrmurt Oppdalsskifer i stuen, vannbåren varme i gulv, samt kjøkken fra Bulthaup.

Den nest dyreste fjellhytta til salgs på Finn.no er investor Øystein Stray Spetalens mye omtalte penthouse-leilighet på Norefjell, med en prislapp på 26 millioner kroner. Tidligere i år stod han selv for årets kanskje dyreste hyttekjøp til 41 millioner kroner – også den på Norefjell.

Spår fremdeles store volumer

Det omsettes altså mengder av fritidsboliger på fjellet, og ifølge Eiendom Norge ligger volumet på et uvanlig høyt nivå.

– Vi ser større volumer enn det som er normalt nå. Det er en tydelig tendens. Volumet på fjellhytter er opp 30,8 prosent i første halvår i år sammenlignet med første halvår i fjor. Det er en uvanlig sterk volumvekst, sier Henning Lauridsen, adm. dir. i Eiendom Norge.

Deres undersøkelse viser at fjellhytter hadde en prisvekst på 16,5 prosent i første halvår 2021 sammenlignet med samme periode året før, hvilket er høyere enn prisveksten for sjø- og innlandshytter. Lauridsen tror hovedforklaringene på den sterke prisveksten er rentenedgang og mangel på andre muligheter å feriere på.

– Det er fremdeles store volumer nå, men ikke så store som vi har hatt i den heftigste perioden under coronapandemien. Det er likevel store volumer sammenlignet med foregående år. Jeg tror fortsatt vi kommer til å se solide volumer. Sett i et historisk perspektiv blir det solgt mange fritidsboliger nå, sier Lauridsen.

– Renteeffekten er tatt ut

Han tror likevel den største prisveksten og renteeffekten er tatt ut nå.

– Det blir en langt mer moderat prisvekst fremover. I tillegg er det stor sannsynlighet for at styringsrenten øker allerede denne uken. Det regner vi med vil legge en demper på prisveksten, samtidig som det gradvis åpner for reising igjen. Det blir ikke et tosifret antall prosent. Vi kommer ned på en prisvekst vi har sett før, sier Lauridsen.

Han forteller at den aller største veksten har vært i det høyeste prissegmentet. Fritidsboliger med prislapp på over fem millioner kroner har hatt en høyere prisvekst enn de med prislapp på under fem millioner.

– Det er ingen tvil om at høyfjellsdestinasjonene er de mest populære, basert på antall omsetninger. Trysil ligger på en klar førsteplass over kommuner med størst omsetning av fjellhytter. Vinje kommune ligger på andreplass, Ringsaker, hvor blant annet Sjusjøen ligger, er på tredjeplass, Oppdal er på fjerde, og Ringebu, med blant annet Kvitfjell, er på femteplass, sier Lauridsen.

Selges raskt og over prisantydning

En annen trend Eiendom Norge har sett for aller første gang, i første halvdel av 2021, er et positivt avvik mellom prisantydning og salgspris.

– Det har alltid vært sånn at hytter har blitt solgt for en lavere pris enn hva de legges ut for, men nå selges de for en høyere pris enn de legges ut for. Det henger ikke så gærent sammen med prisveksten. I perioder med prisvekst vil ofte verdsettelse være basert på historiske data, og da blir det ofte avvik. Likevel har vi tidligere hatt år med prisvekst hvor vi ikke har sett dette, sier Lauridsen.

I tillegg har Eiendom Norge for første gang registrert tilnærmet lik omsetningstid på fjell- og sjøhytter.

– Historisk har det vært sjøhytter som har kortere omsetningstid enn fjellhytter, men målt i mediantid viser siste målte periode at fjell- og sjøhytter for første gang har nær sagt identisk omsetningstid. Det er henholdsvis 15 dager for fjellhytter, og 13 dager for sjøhytter. Det er historisk sett veldig kort omsetningstid, sier Lauridsen.

Lanserer mange objekter før høstferien

Kapital har bedt et knippe eiendomsmeglere ta temperaturen på sitt lokalmarked, og trenden er klar: Fjellhyttemarkedet går fortsatt godt, men meglerne tror vi sakte er på vei tilbake til “normalen”.

På Geilo opplever Eiendomsmegler 1 Fjellmegleren foreløpig stor etterspørsel etter både fjellhytter og -leiligheter. Og deres salgstall de siste fire månedene er omtrent likt med fjoråret.

– Fjoråret var som kjent brennhett, så da må vi vel kunne fastslå at det fremdeles er det. Jevnt over har prisene gått opp i områdene vi megler i. Rundt ti prosent opp det siste året for fritidsboliger i Hallingdalskommunene, Nore og Uvdal. Noe av prisoppgangen skyldes økt etterspørsel. Samtidig vil vi poengtere at følgende også gjør at statistikken viser høye tall: En stor andel av bruktsalgene er objekter av nyere standard. 46 prosent av salgene har byggeår fra år 2000 til 2021. Samtidig er en voksende andel av salgene i statistikken nybygde hytter og leiligheter, sier Knut Almås Anfinset, eiendomsmegler i EiendomsMegler 1 Fjellmegleren, Avd. Geilo.

– Hvordan blir markedet her i høst?

– Vi ser frem mot en aktiv høst også i år – alt tyder på at aktiviteten holder seg. Vi klargjør mange objekter for markedet i disse dager, og mye skal lanseres til høstferien, sier Anfinset.

Han tror hyttekontoret har kommet for å bli, og at dette er nok et argument som vil tale for å kjøpe en fritidsbolig i lang tid fremover – “uavhengig av ferieplaner for øvrig”.

Færre hytter til salgs i Trysil

I Trysil melder eiendomsmegler, salgsleder og fagansvarlig i EiendomsMegler 1 Innlandet, Mads Skinnarmo Forsth, om “nok et år med høyt prispress”. Han antar prisveksten her er på i overkant av ti prosent så langt i år. Her selges hyttene også raskere enn før. Forsth melder om en nedgang i gjennomsnittlig omsetningstid fra 60 dager i fjor til 38 dager i år.

– I Trysil kommune er det solgt 157 hytter i det åpne markedet i år, til og med uke 35. I fjor på samme tid ble det solgt 142 hytter. Likevel har salget roet seg de siste ti ukene, hvor det i år er solgt 37 mot 58 i fjor. Det ligger en god del færre hytter ute for salg nå enn på samme tidspunkt i fjor, henholdsvis 33 mot 55. 2020 var ekstraordinært, sier Forsth.

– Hvilke objekter går det mest av i Trysil?

– Det selges aller flest hytter under 90 kvadratmeter. Disse utgjør omtrent 70 prosent av hyttene som selges i Trysil. Eldre hytter, før 1980, selges hyppigere enn det relative antallet skulle tilsi, noe som nok skyldes at disse i snitt er noe rimeligere i pris enn nyere alternativer. Det selges godt i alle prisklasser, men majoriteten av hytter som selges, cirka 60 prosent, har en pris under 3,5 millioner kroner, sier Forsth.

Spår mindre “ekstremt” marked

På Hafjell har Stian Pøhner, eiendomsmegler og partner i Nordvik Frogner, på sin side hatt flest kjøpere i segmentet tre til fem millioner kroner.

– Høst- og vintersesongen 2020–2021 var et eventyr for de som skulle selge fjellhytter. Det var et spektakulært bra marked. Det var en voldsom etterspørsel, og det lå mange fritidsboliger til salgs. Det var eventyrlig salg i alle prisklasser, og vi satte rekorder på alle destinasjoner, både på antall solgte og pris, sier Pøhner, som har jobbet på Hafjell siden 2006.

Han tror den kommende sesongen vil være av en litt mindre “ekstrem” variant.

– Sesongen for 2021–22 har så vidt startet, men vi forventer et solid godt marked i 2021–22. Markedet kommer til å være bra i år også, men mer normalt bra, nå som vi kommer mer post-corona, sier Pøhner, som også har salgsansvar for Favn-prosjektet til eiendomsutvikler Anders Buchardt og alpinlegende Aksel Lund Svindal.

Fjellandsbyen Favn på Gondoltoppen, også kalt Mosetertoppen sentrum, vil ferdig utbygd bestå av 120 fritidsleiligheter til utleie, 48 selveierleiligheter, 25 hyttetomter, en kafe og bakeri, Favn restaurant og skiutleie. I fremtidig utbygging er det i tillegg planer om matbutikk og sportsbutikk.

Svindal-prosjekt klart i november

– Du vil ha alt du trenger uten å bevege deg ut fra Favn, og du vil kunne reise miljøvennlig opp hit. Du kan ta tog til Lillehammer og buss videre. Tar du gondolen opp kan du gå rett inn i leiligheten din, da de ligger midt i alpinanlegget og lysløypa, reklamerer megleren.

Det første leilighetsbygget av Favns totalt fire, med 30 leiligheter, skal ifølge Pøhner være klare til utleie fra november i år. Da skal også kafeen og restauranten Favn åpne dørene.

Pøhner selger fritidsboligene som ligger i terrenget over leilighetstunet, kalt Favn Chalet. Det selges i to trinn, hvor første trinn består av seks firemannsboliger. Hver bolig har altså fire leiligheter, to på 82,5 kvadratmeter, og to på 128 kvadratmeter, som skal ha blitt solgt unna.

– Alt ble blåst ut veldig kjapt, og byggingen er godt i gang. Ti dager før høstferien legger vi ut trinn to av Favn Chalet, som er samme antall enheter. De har ikke vært ute i markedet tidligere, sier Pøhner.

Tror ikke på dupp i markedet 

Eiendomsmegler i Sem & Johnsen, Morten Høegh, som har vært eiendomsmegler på Norefjell i snart 25 år, forteller om et godt marked også der, med mange oppdrag og god fart i salgsprosesser.

– Jeg tror denne høsten blir like bra som i fjor. Alt tyder på det. Vi har mye fint som skal ut. Spørsmålet er hvordan markedet blir utover vinteren. Pandemien går kanskje mot slutten, og da vil folk reise litt igjen, noe som igjen fører til at etterspørselen vil flate ut. Men det blir neppe en dupp i markedet, sier Høegh.

Han forteller at det på Norefjell er mange leiligheter til salgs, og at de over sommeren har solgt hytter i fem- til syv-millionerkronersklassen.

Eiendomsmegleren lanserte to byggeprosjekter i vinter, Fjellhvil, bestående av åtte prosjekterte leiligheter med BRA på 145 kvadratmeter, og Sollia med 15 leiligheter på mellom 81 og 166 kvadratmeter.

– På Sollia har vi av 15 enheter bare fire igjen, mens Fjellhvil har gått noe roligere. Jeg føler at markedet er relativt bra, og vi har greit med visninger, sier Høegh.

Tar sikkerhet i egen bolig

Også bankene har merket større pågang med hensyn til investering i hytter i Norge under pandemien. En forventningsundersøkelse utført av SpareBank 1 på forsommeren blant 1.000 respondenter på Østlandet forteller at interessen for hytter fortsatt er sterk. Der spurte de nemlig hva folk på Østlandet planla av større kjøp og investeringer de neste 12 månedene.

– Fem prosent svarte at de planla kjøp av fritidsbolig. Det er en videre fremgang fra tidligere undersøkelser. Interessen for hytter i Norge har økt gjennom coronaperioden, og undersøkelsen tyder på at dette ser ut til å fortsette. Det blir spennende å se når etterspørselen eventuelt når et metningspunkt, sier Bjørnar Mickelson, informasjonssjef i SpareBank 1 Østlandet.

Han forteller at de har sett en økning i finansiering av hytter det siste halvannet år.

– Hvordan hyttekjøpet finansieres varierer. Er det ledig sikkerhet i eksisterende bolig, velger mange å låne opp på den for å finansiere hyttekjøpet, eventuelt i kombinasjon med et eget lån på hytta. Dette ser vi egentlig uavhengig av størrelse på hytta. I tilfellene hvor kunden selger gammel hytte og kjøper ny, ser vi ofte at egenkapitalen fra salget benyttes i kombinasjon med et lån på den nye hytta, forklarer Mickelson.

De rikeste låner mest

I Nordea har de også merket økt pågang på hyttelån under pandemien.

– Folk ville heller eie hytter fremfor å leie. De aller fleste kundene som har kjøpt seg hytte siste halvannet året har benyttet anledningen til å stille primærbolig som tilleggssikkerhet i forbindelse med kjøp av hytte. Vi ser at også noen kunder kjøper hytte med oppsparte midler, men dette er en langt mindre gruppe, sier Randi Marjamaa, landsjef og leder for personmarkedet i Nordea.

Ifølge Bjørn-Erik Øye i Prognosesenteret er det de rikeste som låner mest.

– Jo dyrere hytte, desto mer lån. Rikingene vil ikke ha døde penger i hytter, så de låner. De rikeste har mye høyere lån enn andre, sier Øye.