Flere aktører har lansert såkalte boligkjøpsmodeller, som har til felles at de skal senke terskelen for å kjøpe egen bolig. En stor andel av boligene Obos solgte i Oslo i fjor, var under en boligkjøpsmodell.
– Gjennom de aktuelle modellene – som blant annet leie til eie, bostart og deleie – tror vi terskelen for å komme inn på boligmarkedet senkes. Kravet til egenkapital og lånebehov for boligkjøperen reduseres, samtidig som belastningen løftes over på utbygger, sier partner Ståle O. Meleng i Wiersholm.
– Hva tenker dere om disse modellene?
– Vi er generelt positive. Hvis man ser på den modellen Obos benytter, består den litt forenklet i at forbrukeren kjøper boligen steg for steg. Først kjøper man minst 50 prosent og leier resten av utbygger. Senere kjøper man seg opp inntil man eier hele boligen. Både leien og kjøpesummen settes til markedspris. Fordelen ligger i at investeringen kan tas trinnvis, men man disponerer like fullt boligen som en eier fra første dag, sier Meleng.
Sameieavtalen eller sameieloven og leiekontrakten eller husleieloven regulerer forholdet mellom partene ved deleie.
– Noen rettslige avklaringsbehov er det her, for eksempel rundt grensesnitt mellom husleielov og sameielov, og diskusjonen rundt hvor mange andeler man skal kunne eie i et borettslag. Det rettslige er likevel nokså enkelt å løse. I bunn og grunn er dette en veldig god boligsosial modell, sier Melengs partner i Wiersholm, Stig L. Bech.
Deleie er også den modellen som er valgt av OsloBolig og som skal tilby rimelig boliger. OsloBolig eies av Bane Nor, NREP, Obos og Oslo kommune.
En av dem som har benyttet seg av Deleie-modellen gjennom Obos, er IT-utvikler Ariel Dahlberg Karlsen. Hun kjøpte Deleie-leilighet på Vollebekk sommeren 2021 og flyttet inn i august i år. Det var hennes mulighet for å komme inn på eiendomsmarkedet i Oslo uten å ta i bruk foreldrebank eller morens ansiennitet i Obos.
– Jeg synes det var en bra prosess og fikk mye hjelp av Obos og banken i prosessen. Jeg synes det er bedre å være avhengig av Obos enn av foreldrene mine, sier hun.
Leie til eie
Fredensborg Bolig tilbyr en annen leie til eie-modell.
– Hva med leie til eie-modellen?
– Dette er også en modell vi ser positivt på. Forbruker inngår avtale med utbygger om å leie boligen i noen år, oftest inntil tre år. Leien settes til markedsleie, sier Bech.
I leieperioden har forbrukeren en opsjon på å kjøpe boligen til den prisen den hadde da kontrakten ble inngått. Fra 2022 kan flere leiligheter tilbys som leie til eie etter endring av skattereglene – fra 15 til 30 prosent i borettslag.
– En utfordring med modellen er imidlertid den kapitalbindingen den innebærer. Den delen forbruker ikke eier, må utbygger fortsette å eie. Boligutbyggere flest er imidlertid ikke rigget for å binde mye kapital. De har behov for å frigjøre kapitalen for å investere den i nye prosjekter. Under deleie og leie-til-eie blir hele eller deler av boligen værende på utbyggers balanse i flere år etter at boligen er ferdig. Men vi tenker like fullt at dette kan være en god og forretningsmessig lønnsom modell for flere solide utbyggere, sier Bech.
Myndighetsreaksjoner
– Hvordan reagerer offentlige myndigheter på fremveksten av de modellene dere beskriver?
– Statlige og kommunale myndigheter ser helt klart positivt på produktutviklingen, og myndighetene støtter opp gjennom utviklingen og tilpasning av lovverket. Et eksempel er lovendringen hvor man åpnet opp for at 30 prosent av leilighetene i et borettslag kan tilbys på leie-til-eie-kontrakter. Vi har allerede nevnt OsloBolig som er et godt eksempel på samarbeid mellom offentlige og private aktører, det er veldig bra, sier Meleng.
Kommunal- og distriktsdepartementet har tatt initiativ til et erfaringsnettverk for aktører som tilbyr slike modeller, og for sentrale bransje- og interesseorganisasjoner.
– Dette er også et veldig godt tiltak som kan styrke arbeidet med både modellutvikling og standardisering rundt “beste praksis”. Det er kanskje ikke utenkelig at det innføres gunstige ordninger for prosjekter med slike boligsosiale innslag, for eksempel i form av raskere offentlig behandling, sier Bech.
Viktig er det også at Norsk Eiendom, Norsk Eiendomsmeglerforbund, Finans Norge og flere andre sentrale aktører jobber i en dugnad med å lage gode standardkontrakter.
Vil lage bransjestandarder
Bransjeorganisasjonen Norsk Eiendom skal nå utarbeide kontraktsmaler og veiledere for hvordan utbyggerne kan tilrettelegge for, tilby og prøve ut alternative boligkjøpsmodeller.
– Det er økt etterspørsel etter ulike boligkjøpsmodeller som leie til eie og deleie, særlig i pressområder. Med en bransjestandard som sikrer kvalitet i avtaleverket, blir det mindre risiko for både utbygger og boligkjøper. Det blir vanskeligere for enkeltaktører å operere med useriøse avtaler, vi unngår uheldig praksis og negativt omdømme for bransjen, og aktørene kan dele beste praksis, sier Ida Hjeltnes, prosjektleder for boligutleie i Norsk Eiendom.
Arbeidet er godt i gang og foregår i samarbeid med Finans Norge, Norges Eiendomsmeglerforbund, NBBL, Obos og Fredensborg Bolig.
– En viktig faktor for at flere utbyggere skal ønske å prøve ut alternative modeller er redusert kapitalbinding, sier Hjeltnes.
Selv om boligkjøpsmodeller har fått mye oppmerksomhet den seneste tiden, er det fremdeles relativt få boliger i markedet med ulike leie-til-eie/deleie-løsninger, men eksempler er Obos Deleie, Fredensborg Leie-til-eie og nystiftede OsloBolig i regi av Oslo kommune, Bane Nor, Obos og NREP.
– Vi opplever samtidig stor pågang blant medlemmer som etterspør råd, veiledning og erfaring med bruk av de ulike modellene, sier Hjeltnes.
– Det er mange som står utenfor boligmarkedet, og myndighetene ønsker at det skal skapes flere veier inn dit. Vi tar bransjeansvar ved å bidra til beste praksis av boligkjøpsmodeller som flere aktører vil kunne benytte seg av, legger hun til.
Vil profesjonalisere leiemarkedet
Selv om mer boligbygging vil være det beste, må man tenke alternativt når det gjelder å få flere inn på boligmarkedet. Det samme gjelder profesjonalisering av leiemarkedet.
– Vi har en sterk eierlinje i Norge, der leiemarkedet har kommet litt i bakevja, sier Hjeltnes.
Nå jobber Norsk Eiendom sammen med mange av de største aktørene innen boligutleie for å profesjonalisere utleiemarkedet. Det er i dag stor mangel på utleieboliger flere steder.
– Vi trenger system og opprydning. Nærmere én av fem leier i dag, rundt 1 million leietagere, samtidig som andelen profesjonelle utleiere er liten, i overkant av 10 prosent. Initiativet om profesjonalisering er godt mottatt fra Leieboerforeningen og andre.
Økt tilbud av utleieboliger driftet av profesjonelle gårdeiere er i tråd med den nasjonale og politiske boligstrategien, ifølge Hjeltnes.
– Man ønsker et mer velfungerende leiemarked og mer stabile leieforhold. Leiemarkedet bør være trygt og godt, med forutsigbarhet og med god drift og vedlikehold av utleieboliger. Dagens skattesystem ekskluderer profesjonelle boligutleiere fra mer aktiv deltagelse i leiemarkedet, derfor må det det finnes incentiver som stimulerer større aktører til å ville investere i og drive profesjonell boligutleie.
– Skal disse aktørene bidra mer, må det innføres skattemessige avskrivningsregler på linje med det som gis i næringsleieforhold, det er helt avgjørende.
Profesjonell boligutleie er i dag det eneste aktivum som ikke avskrives i Norge, men det er slitasje også i slike bygg, og ingen automatikk i at boligeiendom stiger mer i verdi enn næringseiendom.
Vil lage merkeordning
Norsk Eiendom jobber også med et prosjekt om en mulig merkeordning av leiemarkedet og de som tilbyr utleie. Dette i samarbeid med blant annet Leieboerforeningen.
– Målet er å synliggjøre de gode utleieboligene og utleierne. Vi går i gang med pilotering og vil teste ut kriterier for utleieboliger. Det vil være kriterier som går på forvaltning og drift, beboerinvolvering, bolig- og bokvalitet blant annet, sier Hjeltnes.
Det skal være frivillig å få en slik merkeordning.
– Men ønsket er å sertifisere utleiere og merke utleieboliger i markedet. Vi skal også over nyttår starte opp bransjeutdannelse for boligutleiere sammen med Senter for eiendomsfag, hvor hensikten er å sertifisere boligutleiere og gi ansatte innen boligutleie og forvaltning oppdatert kompetanse innen dette feltet. Det vil bidra til god forvaltningspraksis. Målet er en skreddersydd bransjeutdannelse som treffer et fremtidsrettet leiemarked.
Ifølge Hjeltnes er det et økende behov for mobilitet i arbeidsmarkedet, og da er tilstrekkelig mange utleieboliger viktig.
– Sysselsetting innen velferd og nye næringer, samt boliger for vanskeligstilte og mange flere studentboliger, gjør at vekst i utleiemarkedet er nødvendig. Skal vi lykkes med dette, og samtidig få opp seriøsiteten i leiemarkedet, må vi ha en politikk hvor leielinjen supplerer eierlinjen.
