<iframe src="https://www.googletagmanager.com/ns.html?id=GTM-NT7T3W7" height="0" width="0" style="display:none;visibility:hidden">
Kjøp

Skatteadvokat: – Dobling etter Støre

– Etter at Støre-regjeringen overtok, har formuesskatten for eiendomsinvestorer blitt doblet. Det kan ta halve overskuddet for investorer med eiendommer med lav direkteavkastning, sier advokat Harald Hauge.

Harald Hauge (Harboe & Co) Advokatundersøkelsen 2020 Foto: Iván Kverme
Eiendom

Mens eiendom tidligere var mantraet for hvordan skattetrette nordmenn skulle få ned formuesskatten, er det i dag eiendomsinvestorene som står først i gaten til flyene med avgang til Sveits.

– Det er flere utviklingstrekk de siste årene som har gjort dette, sier Harald Hauge, partner i Harboe & Co.

Han har doktorgrad i skatterett og lang erfaring som skatterådgiver for virksomheter. Han har også i flere år vært foreleser i skatt på NHH.

Nytt vurderingssystemet

Endringen startet i 2009.

Før den tid var formuesbeskatningen av næringseiendom og utleieboliger basert på ligningsverdier som lå på 30 prosent eller mindre, ofte veldig mye mindre, av reell verdi. Hadde man belåning på eiendommene, kunne man effektivt fjerne formuesskatten også på andre verdier.

I 2009 – i starten av Stoltenberg-regjeringens andre periode – ble systemet lagt om til en sjablongmessig markedsverdi basert på leieinntekter og en standardisert yield.

– Yielden ble beregnet ut fra renten på tiårs statsobligasjon med et påslag på 5 prosent, hvilket ga en høy yield, og moderat verdsettelse, men formuesverdiene gikk opp ganske markant, sier Hauge.

Innførte aksjerabatt

For at ikke det skulle bli en sjokkeffekt fra ett år til det neste, ga regjeringen 60 prosent rabatt på verdiene, man fikk altså beregnet skatt ut fra bare 40 prosent av de reelle verdiene.

Endringer i skattesystemet

 

År Verdsettelsesrabatt
næringseiendom
Aksjerabatt Maks formuesskattesats Utbytteskatt
2006* 70–80% 20 % 1,1 % 28 %
2007* 70–80% 15 % 1,1 % 28 %
2008* 70–80% 0 % 1,1 % 28 %
2009** 60 % 0 % 1,1 % 28 %
2010 60 % 0 % 1,1 % 28 %
2011 60 % 0 % 1,1 % 28 %
2012 60 % 0 % 1,1 % 28 %
2013 50 % 0 % 1,1 % 28 %
2014 40 % 0 % 1 % 27 %
2015 30 % 0 % 0,85 % 27 %
2016 20 % 0 % 0,85 % 28,8 %
2017 10 % 10 % 0,85 % 29,8 %
2018 0 % 20 % 0,85 % 30,6 %
2019 0 % 25 % 0,85 % 31,7 %
2020 0 % 35 % 0,85 % 31,7 %
2021 0 % 45 % 0,85 % 31,7 %
2022 0 % 25 % 1,1 % 35,2 %
Anslag 2023 0 % 20 % ? 1,1 % ? 37,8 % ?

* Kommunale, lave ligningsverdier som ga en rabatt på 70–80 prosent i forhold til markedsverdien.

** Innføring av sjablongverdi basert på leieinntekter/kapitaliseringsfaktor.

Kilde: Harboe & Co.

I 2013 ble Erna Solberg statsminister, og rabatten begynte å synke. I 2017 var den på bare 10 prosent, men som motytelse ble det innført aksjerabatt.

– Under Solberg-regjeringen var den økende til 45 prosent i 2021. Da Støre-regjeringen tiltrådte, ble den redusert til 25 prosent, og for statsbudsjettet for 2023 er den foreslått å bli justert ned til 20 prosent.

Beholdt formuesskatten

En av Høyres og FrPs ambisjoner før de kom i regjering, var å fjerne formuesskatten. Den ble stående, men redusert. I 2013 var den på høyeste satsen på 1,1 prosent, den falt til 0,85 prosent. Støre-regjeringen har hevet den til 1,1 prosent igjen, og det ventes at SV vil få gjennomslag for et enda høyere nivå i 2023-budsjettforhandlingene.

Vil skattelegge formuesverdier hardere: Finansminister Trygve Slagsvold Vedum og statsminister Jonas Gahr Støre strammer skatteskruen. Foto: NTB

– Fra Solberg- til Støre-regjeringen har det vært en markant endring. Effektivt har formuesskatten doblet seg på to år, og mange forventer ytterligere tilstramning på skatteskruen, sier Hauge.

Doblingen var et resultat av at skattesatsen økte og aksjerabatten falt.

– Dette merkes spesielt godt for investorer med mye eiendom med lav direkteavkastning – lav-yield-eiendommer. Disse har lave løpende overskudd, og da kan de risikere at formuesskatten tar omtrent hele overskuddet, sier han.

Grunnen er at selv om skattesatsen er 1,1 prosent, gjør utbytteskatten at den effektive satsen etter å ha tatt ut utbytte fra selskapet for å betale den, er effektivt på 1,77 prosent. Har man da en eiendom som gir en avkastning mellom 3,5 prosent og 4 prosent, blir det lite igjen etter at ordinære kostnader som lønn, vedlikehold og renter er betalt.

Utbytteskatt på 38%

– Med en utbytteskatt på 38 prosent må eieren ta ut 60 prosent mer enn skattesatsen for å ha penger til å betale formuesskatten på privat hånd, sier Hauge.

– Flere investorer har sagt at utflyttingen stammer fra behovet for å ha en styrket finansiell stilling i selskapet. Mange mener å se hvilken vei det synes å gå med stadig økt skattelegging og de sittende politikernes retorikk, slik at flere velger å flytte. I tillegg er det også en smitteeffekt når man ser at noen faktisk flytter. I tillegg har man diskusjonen rundt en exit-skatt, som gjør at mange føler at om man skal flytte, må det gjøres nå, sier han.

Økte skattegrunnlaget: Erna Solberg satte ned formuesskatten, men økte beregningsgrunnlaget. Foto: NTB

Exit-skatten er en skatt foreslått av SV som innebærer at man blir skattelagt for den latente gevinsten ved utflytting. I dag er reglene utformet slik at man kan flytte tilbake til Norge etter minst fem år, og den latente gevinsten er nullet.

– Ekkoet fra bransjen er at det blir mer og mer kvelende for en bransje som er basert på lav direkteavkastning, sier Hauge.

Monsterskatt ga signaler

Det var en stund mye snakk om den såkalte monsterskatten der utleiere av hytter og leiligheter kunne risikere at i periodene utleieobjektene sto tomme, ville eier bli belastet den antatte leien i perioden, og dermed få en enorm skatteregning.

– Dette har ikke betydning for utflyttingen, og regjeringen har gått tilbake på hvordan forslaget var utformet. Tanken er å ramme de som har lagt boliger, hytter, biler, båter og fly som både leies ut og brukes privat i et aksjeselskap. Det vil ikke komme i den formen, men det er en signaleffekt i forslaget om hvordan dagens regjering og deres samarbeidspartnere tenker om skatt, sier Hauge.