Stockholm har sin egen “byggegeneral” for å sikre nok boliger

“Dette vil være det første Ap tar tak i, vi skal regulere langt flere tomter. Etterslepet er 20.000 boliger. I fjor ble det bygget 3.000, det antallet skal vi doble,” sa byrådsleder Raymond Johansen under valgkampen i 2015.

Han stoppet ikke der. 100.000 boliger skulle bli regulert under hans ledelse, proklamerte han.

Johansen og hans rødgrønne samarbeidspartnere vant valget, og ble gjenvalgt i 2019, men ved inngangen til nok et lokalvalg er virkeligheten grell i hovedstadens boligmarked. Utbyggere klager over årelang saksbehandlingstid hos Plan- og bygningsetaten. I fjor ble det fullført bare 1.959 boliger i Oslo.

Den lave tilveksten sender prisene oppover. En gjennomsnittlig, brukt Oslo-bolig koster nå 90.381 kroner pr. kvadratmeter, ifølge Eiendom Norge.

Evige omkamper

Adm. direktør Sverre Molvik i Selvaag Bolig kaller Oslo en versting, og mener forholdene under Arbeiderpartiet, SV og MDGs styre har gått i helt feil retning.

– Det er blitt mye verre. Saksbehandlingstiden de seneste syv årene er vel blitt doblet. Det har vært en helbom, sier Molvik om valgløftene til Johansen.

På Løren, et tidligere næringsområde nordøst i byen, vil Selvaag Bolig rive sitt gamle hovedkontor og erstatte det med leiligheter. Selskapet flyttet ut i 2014 og stilte bygget til disposisjon for politiet til øvelser, siden det forelå en overordnet plan for området og man regnet med at byggetillatelsen var innen rekkevidde.

I dag står bygget der fortsatt – uten å ha generert en krone i leieinntekter på de ni årene.

– På Løren finnes en definert områdeplan. Men etter at det er gått syv år, kommer Plan- og bygningsetaten med et helt nytt forslag. De går tilbake på omforente planer, det er bortkastede ressurser, sier Molvik.

Ifølge etaten selv tar det i gjennomsnitt fem og et halvt år å få godkjent en privat innsendt reguleringsplan nå.

– Uforutsigbarhet er nøkkelordet. Man føler ingen trygghet på om det man planlegger og blir enig med Plan- og bygningsetaten om gjelder neste gang – om det er en ny saksbehandler, om det blir et skritt tilbake eller to.

– Skal holde trykket oppe

I Stockholms rådhus blir forholdene i Oslo møtt med forundring. Jan Valeskog er innvalgt for Socialdemokraterna som stadsbyggnads- och idrottsborgarråd – byråd for byutvikling og idrett.

Ekvivalenten til Arbeiderpartiet i den svenske hovedstaden har satt seg fore å bygge 32.000 leiligheter de kommende fire årene. For å holde tempoet oppe er det ansatt en egen “byggegeneral”.

– Det er mange i byråkratiet som stikker kjepper i hjulene. Det hakker, det dukker opp problemer. Da har vi byggegeneralen til å passe på at de ulike etatene gjør sin jobb, sier Valeskog.

– Det kan være miljøkontoret eller trafikkontoret som krangler, for eksempel. Så har vi diskusjoner med staten og länsstyrelsen (noe tilsvarende fylkestinget, journ. anm.) som protesterer, og vi kan jo ikke styre alt. Men det skal i hvert fall ikke være byen som forsinker prosjektene. Vi skal holde trykket oppe.

– Jobber i samme retning

Selvaag Bolig bygger boliger også i Sverige. Akkvisisjonssjef Britta Blaxhult i Selvaag Bostad – som det heter der – har en ganske annen fortelling enn Molvik.

– Politikken har et tydelig mål i Stockholm. Politikerne lover velgerne at man skal detaljplanlegge et visst antall boliger, og det finnes et tydelig signal fra politikerne om at man skal bygge, sier hun.

Blaxhult opplever ikke kommunen som problematisk.

– Det er alltid diskusjoner, men det inngår i selve planprosessen, hvordan man skal utvikle prosjektene. Iblant er diskusjonene mykere og iblant mer intensive. Men når det gjelder å få frem prosjektene, jobber alle i samme retning.

– Hva er hovedproblemet når dere skal bygge?

– I det korte perspektivet er det kostnadene, men der jobber kommunen og bransjen sammen for å se hvilke prosjekter som kan prioriteres, at man holder byggingen i gang og ikke mister fremdrift og tempo, sier Blaxhult.

Molvik har en nær invers fortelling.

– På Løren og Bjerke finnes det områderegulerte eiendommer som kan detaljreguleres raskt, men vi oppfatter at det ikke blir prioritert. Vi er for eksempel inne i det åttende året for Lørenvangen 22 med 160 boliger, og har fått ny saksbehandler hvert eneste år. På Bjerke er det alene snakk om 1.500 boliger, men også der er fremdriften hos Plan- og bygningsetaten treg. Vi ventet for eksempel nesten et år på å få oppstartsmøte. Her ble vi i utgangspunktet lovet “ekspressbehandling”. Om man skal få regulert noe i nærheten av det som er behovet i Oslo – 3–4.000 enheter i året – må man ta beslutninger. Det må være tydelig kommunikasjon, man må stille tydelige krav og bli enige, og så må man forholde seg til det man er blitt enige om, sier han.

Valeskog mener det er en kjerneoppgave for lokalpolitikerne å sørge for nok boliger.

– Jeg trodde alle storbyer var slik, at man vil at økonomien og byene skal vokse. I Sverige har vi hatt stor immigrasjon, og disse menneskene skal integreres. En forutsetning er at de får jobber, og da må de ha et sted å bo. Dessuten er hver tredje husholdning definert som trangbodd, så vi må bygge større leiligheter, ikke minst fordi mange jobber hjemmefra, sier han.

– For oss handler det om Stockholms konkurransekraft, å sikre nok boliger til sjåfører, sykepleiere og så videre. Vi har et arbeidsmarked med tusenvis av ledige jobber, og vi trenger boliger til dem.

Eier mer av grunnen

Å sammenligne Stockholm og Oslo er likevel ikke som å vurdere forskjellen mellom røde og grønne epler. I Sverige finnes det nemlig svært mange offentlig eide tomter. Boligmassen er også annerledes rent juridisk, med et stort antall utleieboliger – hyresrätter.

– Vi eier 70 prosent av tomtene. Dette er festetomter som vi ikke tar markedspris for. Om vi tok markedspris, ville det ikke blitt bygget noen hyresrätter. Man må jo betale leie, så gratis er det ikke. Men om det skal bygges bostadsrätter (borettslagsleiligheter, journ. anm.), selger vi tomtene som normalt, sier Valeskog.

– Hva bygges det mest av?

– Vi prøver halvparten hver. Det vi kan gjøre er å plukke frem minst 8.000 pr. år, og så håper vi at utbyggerne kommer i gang med prosjektene. Vårt ansvar er å sette opp målene, og se til at vi holder dem.

Valeskog medgir at det har vært kritikk mot enkelte av reguleringene. Som kjent sliter Sverige med til dels lovløse tilstander i enkelte drabantbyer.

– Vi har flyttet fokus til fire forstadsområder. Kritikerne hevdet det ville være dødfødt og at folk ikke kom til å ville bo der, men ved å fortette og bygge med liv i første etasje øker verdien på disse leilighetene, sier han.

Skylder på byråkratene

Molvik i Selvaag Bolig sier han flere ganger har trukket frem den svenske modellen i samtaler med norske politikere.

– Norske kommuner burde ha som målsetting å få regulert et visst volum, som i Sverige. Det er en helt annen mentalitet. I Sverige har de mennesker som går imellom og sørger for at det er et samarbeid mellom Plan- og bygningsetaten og politikerne. Alle føler et ansvar for at dette følges opp, sier han, og etterlyser en større forståelse av de økonomiske sammenhengene.

– Det er ikke slik at utbyggerne har masse tomter liggende på kistebunnen. De drar kapitalkostnader. Med det rentenivået som er nå, kan du jo tenke deg selv. Om du har en tomt til et par hundre millioner som koster mellom 15 og 20 millioner i renter hvert år, blir det fryktelig dyrt. Så blir det også fryktelig dyrt å hele tiden måtte tegne om og tegne om og tegne om.

– Hva blir konsekvensen?

– Et dårlig tilbud og høyere boligpriser. Det er ikke vanskelig å selge leiligheter i Oslo, men vi har for lite å selge. Det er veldig rart at noen ikke greier å se denne sammenhengen. Når OPEC skrur ned produksjonen av olje, stiger oljeprisen.

– Hvem har skylden for den trege boligbyggingen – byrådet eller Plan- og bygningsetaten?

– Jeg mener det først og fremst er etaten. Det er den som er hovedproblemet.

– Men etaten skal jo styres av byrådet?

– Ja, det bør stilles strengere krav. Politikerne er jo på en måte styret i “selskapet” etaten utgjør. De burde stille krav om et visst antall reguleringer i året, og måle det. Etaten må holdes ansvarlig, slik jeg blir holdt ansvarlig av styret for å kunne beholde jobben, sier Molvik.

– Vi opplever at det fungerer utmerket mange andre steder, så det lar seg fint gjøre innenfor plan- og bygningsloven, legger han til.

Byråden svarer ikke

Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune har gjentatte ganger, senest i Aftenposten 16. april, hevdet at den har for få ressurser, og at mange utbyggere stadig forsøker å tøye grensene ved å foreslå prosjekter utenfor rammene – noe som igjen medfører merarbeid og alternative planforslag.

– Er ikke det et poeng?

– Absolutt. Jeg kan ikke snakke for andre, men vi har holdt på med dette siden 1948, og forholder oss til gjeldende planer. Så er det jo slik at man må forholde seg til planen, for eiendommen er jo kjøpt i henhold til den. Om man da går tilbake på den, blir det veldig vanskelig. På Løren har vi sittet i syv–åtte år og til slutt blitt enige om et omforent prosjekt. Så kommer altså etaten med et nytt forslag. Det er ressursmisbruk, det burde ikke vært lov, sier Molvik.

Kapital Eiendom forsøkte i flere dager å få et intervju med byutviklingsbyråd Hanna E. Marcussen (MDG) til denne saken. En kommunikasjonsrådgiver i Byrådsavdeling for byutvikling repliserte først at det det er “veldig store forskjeller mellom Oslo og Stockholm som gjør at det er nær umulig å sammenligne”. Deretter fikk vi beskjed om at byråden ikke hadde tid til å svare.

Plan- og bygningsetaten er forelagt kritikken fra Sverre Molvik, som besvares med denne uttalelsen fra etatsdirektør Siri Gauthun Kielland:

“Beklageligvis velger Molvik i Selvaag Bolig konfliktlinjen når vi i det pågående prosjektet – forbedringsprosjektet innsendt plan – samarbeider og har god dialog for å få bedre flyt i detaljprosessene i Oslo. Molvik kom imidlertid med konstruktivt forslag i Aftenposten på mandag om hva etaten bør gjøre for å bedre planprosessen.

Saken på Løren er et dårlig eksempel på flyt og fremdrift i detaljplanleggingen i Oslo, noe vi må dele ansvaret for. Molvik velger å legge all skyld på Plan- og bygningsetaten. Jeg vil anbefale ham å gjøre det samme i Løren-saken som han foreslår oss å gjøre – gå igjennom egen prosess og vurdere om de også kunne gjort noe annerledes.

Årsaken til at vi har forberedt et alternativt planforslag for Løren er for å gi politiske myndigheter mulighet til å se et alternativ som sikrer mer og ønsket park i et område hvor det mangler slike byrom, en stor nok barnehage, bevaring av bygningen til den gamle tranfabrikken til Møllers tran og bedre bokvaliteter for de som skal bo og bor i området. Dessverre kommer planen sent, men ansvaret for det må vi dele med forslagsstiller. Vi mener at Selvaag Bolig ikke har holdt seg til overordnede planer, til tross for at vi har anbefalt det fra starten av planarbeidet. Selvaags planforslag utfordrer både kommunedelplan for torg- og møteplasser, kommunedelplan for Økern og kommuneplanens arealdel fra 2015. Det er noen av grunnene til at vi ikke har anbefalt deres forslag i noen del av prosessen.

Vi har avtalt med Selvaag Bolig å evaluere planprosessen sammen med Orkla og deres fagkyndige Spor Arkitekter. Det ser vi frem til, da både vi i Plan- og bygningsetaten, Selvaag og deres rådgivere definitivt har noe å lære av denne prosessen.”

Vi rettet også disse spørsmålene til etaten:

– Hvis dere har så få ressurser, hvorfor bruker dere dem så ofte på alternative planforslag?

– Måles dere på antallet reguleringer?

– Forsøker dere å prioritere saksbehandlingen slik at det kan bygges mest mulig?

– Er dere enig i at boligprisene i Oslo vil stige mer om det blir regulert færre boliger?

Ingen av dem ble besvart.