Entra, som i stor grad har eiendommer med lange leiekontrakter i Oslo sentrum, ned sine verdier i 2022 med 2,05 milliarder av en eiendomsportefølje som ved nyttår hadde en verdi på 78 milliarder kroner, tilsvarende 2,5 prosent. I rapporten for første kvartal skrev styret at samlet siden toppen har verdiene blitt nedjustert med syv prosent siden toppen i første kvartal 2022. I samme perioden har aksjen stupt mer enn 40 prosent.
Logistikkeufori dempet
Et segment som har fått merke transaksjonstørken er logistikkeiendom. Her var det en sterk eufori med digitalisering av detaljhandelen som bakteppe og med større lager- og logistikkbehov. Finansavisen har hørt at objekter på lange kontrakter har vært forsøkt solgt på prising rundt fem prosent i yield for fullt utleide bygg uten særlige utviklingsmuligheter – her har ikke kjøperen sett verdiene like godt som selgeren.
– Det er god aktivitet innen logistikkeiendom, men objektene med de skarpeste yieldene har måttet tåle en nedjustering. Megatrenden på logistikk er fortsatt dreining mot økt behov for areal, men mange blir heller sittende på eiendommene enn å måtte gå ned i pris, sier han.
Mer kjøpekraft for utlendinger
Utlendingene er mindre til stede nå enn tidligere, til tross for at kronen har svekket seg kraftig mot alle store valutaer, og at kjøpere utenfra altså får mer for sine egne penger enn tidligere.
– Kalkulatoren viser at enkelte utenlandske investorer har større kjøpskapasitet nå enn tidligere, men de har samme hverdag som oss, sier Nylend, og refererer til økte egenkapitalkrav og vanskeligere lånebetingelser.
Største transaksjoner så langt i år
Eiendom | Segment | Kjøpesum (MNOK) | Kjøper | Selger |
Bo Coliving | Studentboliger | 1.800 | Heitman | 85 aksjonærer |
Boligblokker Sinsen | Bolig | 1.500 | Helse Sør-Øst | Fredensborg |
Portefølje Groruddalen | Kombinasjon | Konfidensiell | Logcap | Asp Eiendom |
Munkedamsveien 62B-D | Kontor | 690 | KLP Eiendom | Deka |
Hoffsveien 9** | Kombinasjon | 350 | Oslo kommune | Eiendomsspar |
Boligutvikling Asker | Tomt | 340 | OBOS | Asker kommune |
Statens Hus | Kontor | 335 | Bane NOR Eiendom | Entra |
* Tilrettelagt av Oro Eiendom og Arctic Securities. Sveitsiske Partners Group er største investor |
** Inkluderer omkostninger, erstatning for leieavtale på eiendom, skatteregning mv. |
Kilde: Union Gruppen |
– Valutaen kan for noen ha betydning. Det finnes for eksempel tyske eiendomsfond som alltid skal valutasikre, mens andre ser mer opportunistisk på det og trenger ikke å sikre seg fullt ut. De kjøper heller på et markedssyn, sier han.
Men i bunn og grunn er valuta et sentralt spørsmål når man legger inn store beløp av kundenes penger i et annet land.
– De fleste utenlandske eiendomsinvestorer sier til oss at de ikke driver med valutainvesteringer, men i realiteten gjør de jo ofte det likevel, sier han.
Studentboliger største deal
Den største transaksjonen så langt i år er salget av Bo Coliving, der gründer og adm. direktør Johan Rasting solgte selskapet for 1,8 milliarder kroner etter å ha startet det i januar 2020. Selskapet har 52 eiendommer i 13 norske byer med nærmere 1.500 rom, og leies ut stor grad ut til studenter. Kjøperen var det amerikanske eiendomsfondet Heitman med 53 milliarder dollar under forvaltning.
Prisen til himmels: Ivar Tollefsen og Fredensborg kjøpte sykehusboligene i 2001, og solgte med megagevinst 22 år senere. Foto: Håkon Sæbø
Også nest største transaksjoner leieboliger. Det er ganske uvant i det norske markedet at utleieboliger topper statistikken. På Sinsen i Oslo kjøpte Helse Sør-Øst av Ivar Tollefsens Fredensborg. Tollefsen kjøpte porteføljen på 10 boligblokker fra Oslo kommune for 177 millioner i 2001, nå får han mer enn tigangeren tilbake.
Årsaken til salget var at kommunen ville unngå at staten overtok boligene som ble brukt som utleieboliger til blant annet sykepleiere som jobbet på Aker sykehus da staten overtok ansvaret for landets sykehus.
Salgsprisen i 2001 skapte mye rabalder, og det gjør den også i dag ettersom prisen har gått i taket, samt at noen ser for seg at selv om Aker sykehus skal utvides, er det ikke sikkert tomteområdet boligene står på er uegnet til sykehusformål og dermed kan bli stående ubrukt.