Nedkjøling for næringseiendom

Markedet for næringseiendom har vært ellevilt i flere år og kom seg også overraskende godt igjennom pandemien med mye hjemmekontor. I fjor ble det all-time high for transaksjonsmarkedet, og utleie gikk så det suste.

Da Kapitals eiendomspanel møttes i vinter, hadde farten i markedet fra 2021 fortsatt inn i 2022. Men hva skjer nå med usikkerhet i aksjemarkedet og økonomien generelt, fortsatt krig i Ukraina og ikke minst stigende renter og inflasjon?

– Størst forskjell hos bankene

Vi har igjen samlet panelet for å ta temperaturen på markedet for næringseiendom og høre hva de tenker om utviklingen neste halvår. Denne gangen møtes vi hos Braathen Eiendom i Bjørvika.

Adm. direktør Gunnar Bøyum i Aspelin Ramm kommer først til resepsjonen, som minner om lobbyen på et boutiquehotell. Han forteller at han har sittet og jobbet en times tid på Deichmanske bibliotek like ved.

– Jeg kom fra møte utenbys. Så istedenfor for å bruke tid på å stikke innom kontoret var det mer effektivt. Man må ha plassen sin på kontoret, også etter pandemien, men det har ikke samme visningseffekt å komme tidlig og gå sent, som vi er oppdratt til, mener han.

Like etter dukker arbeidende styreleder Roar Sandnes i Akershus Eiendom opp. Han har tatt toget fra Nationaltheatret til Oslo S og forteller at han kommer direkte fra et internt møte om transaksjonsmarkedet.

– Det er usikkerhet over hele linjen, sier Sandnes.

– Merker dere forskjell hos investorene? spør Ida Aall Gram, som er konserndirektør for eiendom i børsnoterte AF Gruppen.  (Fra nyttår overtar hun jobben som administrerende direktør i Aspelin Ramm. Det ble kjent i etterkant av møtet.) Hun får med seg hva Sandnes sier idet hun omsider har funnet en parkeringsplass. 

– Vi merker størst forskjell hos bankene, som har strammet til, svarer Sandnes.

Malling kommer også for sent fordi han kjører og brukte tid på få satt fra seg bilen.

– Det er ikke sikkert alle får på plass ny refinansiering. Kanskje noen må selge. Det kan være greit å ha litt tørt krutt på kistebunnen nå, sier Malling.

Roligere transaksjonsmarked

I forkant av møtet har Kapital bedt deltagerne komme med synspunkter på de ulike segmentene i markedet. Oppsummert er dette i snitt hva de tenker om neste halvår (se tabell for detaljer):

• Leien i Central Business District (CBD) skal opp rundt 10 prosent neste halvår.
• Leien i randsonene vil holde seg stabil.
• Prime yield vil stige fra 3,3 til 3,5 prosent førstkommende halvår (et visst sprik innad i panelet).
• Transaksjonsvolumet for året under ett spås å ende på 100 milliarder kroner, 30 prosent lavere enn de trodde i vinter.
• Andelen i transaksjonsmarkedet som utlendinger står for holder seg stabil på knappe 15 prosent.
• Finansieringsmarkedet vil strammes til ytterligere.
• Boligmarkedet i Oslo vil holde seg omtrent flatt ut året.

Tredoblet leien

Adressen for treffet er Dronning Eufemias gate 8 (DEG8), hvor PwC var tidligere. Nå er bygget pusset betydelig opp av Braathen Eiendom. De solgte unna mye eiendom på begynnelsen av 2000-tallet og satset på noen få og eksklusive eiendommer i Bjørvika og Vika. I fjor ble familien notert som nummer 125 på listen over Norges 400 rikeste med en formue på ni milliarder kroner.

I mange år var det “bare” revisjonshusene som hadde kontor i den nye bydelen ved Oslo S. Nå har enkelte aktører i både finans- og advokatbransjen også “turt” å flytte østover. I DEG8 leier eksempelvis meglerhuset Fearnley Securities og Advokatfirmaet Føyen.

Møterommet vi har fått låne ligger i 13. etasje og er en del av Braathens såkalte Flyt-konsept, en form for coworking i highend-segmentet. Det er vinduer fra gulv til tak og luksuriøst innredet. Aall Gram stryker lett over Eames-stolene. Hun forteller at AF Gruppen vurderte å kjøpe tilsvarende, men droppet det da de så prisen.

– Det er gøy at utbyggerne og aktørene som siden har kjøpt har gjort det så folkelig og tilgjengelig på bakkeplan, sier hun og titter ut.

Malling sier seg enig og tilføyer:

– Det var ikke gitt at det skulle bli så vellykket. Ettersom det har vært en gedigen byggeplass i Bjørvika siden 2005, må det ha vært krevende å bygge opp bygulvet over tid. Det er selvsagt godt hjulpet av de flotte institusjonene Operaen, Deichmanske og Munch-museet som trekker mye publikum, sier Malling.

Sandnes tilføyer at utviklerne, og siden andre investorer som har kommet til, har tjent “vanvittig mye” på kontor siden de startet.

– Akershus Eiendom meglet dette bygget til PwC i 2006. Da lå kontorleien på 1.800–1.900 kroner meteren. Nå får Braathen sikkert 5.000 kroner, sier han.

– Knapt noe tilgjengelig

Leien er en nøkkelfaktor i næringseiendom, og det øverste punktet i den faste tabellen som viser panelets spådommer frem i tid. I saken starter vi med å kommentere leien og fortsetter deretter punktvis nedover.

I næringseiendom skiller man mellom leien i CBD/sentrum og randsoner. Tidligere ble CBD strengt definert som områdene Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen, men dette har utvidet seg noe. Bjørvika har blitt et ettertraktet område nesten på linje med CBD.

Til tross for corona og hjemmekontor har kontormarkedet holdt seg overraskende godt.

– Utleievirksomheten går som en maskin, sier Sandnes. – Vi hadde større omsetning på utleie første halvår i år enn samme periode i fjor, og leieprisene går opp, sier han.

– I sentrum er det knapt noe tilgjengelig, påpeker Malling. 

– Med stigende inflasjon vil leieprisen også utover knapphetseffekten stige. Høyere inflasjon betyr høyere indeksregulering av leieinntekter, sier han.

Eiendomshuset Malling hadde sitt travleste første halvår noensinne på utleiersiden.

Opp ti prosent

I desember i fjor lå leien i CBD/sentrum-segmentet på 3.700 kroner pr. kvadratmeter. Men til tross for stor etterspørsel hadde den bare steget til 3.800 kroner nå i sommer, ifølge tall Kapital har fått fra Akershus Eiendom.

I snitt tror panelet at leien i CBD/sentrum skal opp med cirka 10 prosent neste halvår og ligge på i overkant av 4.200 kroner rundt årsskiftet. Bøyum er den mest optimistiske og kliner til med en spådom på 4.500 kroner, mens Aall Gram sikrer seg og oppgir intervallet 3.700–4.500 kroner.

– Vi vil møtes, men er fleksible. Arbeidsgiverne vil ha folk inn på kontoret, sier hun.

Malling sier seg enig, men mener det likevel er overraskende mange møter som foregår digitalt. Han spår at leien vil øke til 4.250 kroner.

Sandnes sier kontor er tilbake over 90 prosent sammenlignet med før pandemien.

– Hva er rekorden for kontorleie nå?

– På Tjuvholmen får man 6.000 eller opp mot 6.500 kroner meter’n, svarer Sandnes. 

– Gunnar, dere får vel det samme i Via, spør han med referanse til prestisjeprosjektet i det som før het House of Oslo i Vika.

– Hvis vi hadde leid ut nå, kunne vi fått 20 prosent mer enn da vi leide ut, svarer Bøyum. 

– Men vi var kjempeglade da vi signerte kontrakt med Thommessen som den første leietageren i 2017.

– Tyngre østover

Det andre leiesegmentet kalles randsoner, og er eksempelvis områdene Skøyen, Nydalen og Helsfyr. Ifølge Akershus Eiendom har leien i randsonene økt fra 2.500 til 2.600 kroner pr. kvadratmeter det siste halve året. I snitt spår panelet at leien i dette segmentet skal opp med en femtilapp. Igjen er Bøyum den mest optimistiske med sitt anslag på 3.000 kroner, mens de andre “tipper” mer jevnt på mellom 2.500 og 2.600 kroner i leie.

– Vestkorridoren, som Skøyen og Lysaker, går bra. Men det er litt tyngre østover, sier Malling.

Det er mange offentlige etater som leier på østkanten, men ikke bare. AF Gruppen skal eksempelvis flytte til Ulven og det som heter Construction City, som ble etablert av OBOS og AF Gruppen i 2017.

Aall Gram sitter naturlig nok tett på dette og spør retorisk:

– Hvor skal folk ha lyst til å signere hvis det er randsone? Jo, det må være bygulv og butikker. Man kan ikke bare sette opp et enkeltbygg i randsonene, sier hun.

Sandnes har tro på Nydalen. Han mener at for at man skal kunne bygge lønnsomt der, må leien etter hvert opp i 3.000 kroner, men det vil ta mer enn et halvt år, som er horisonten vi prater om her.

Prime yield opp

Yield er et nøkkelbegrep innen næringseiendom, og gir et godt øyeblikksbilde av verdien på en eiendom. Tallet man oftest snakker om er såkalt prime yield, altså yielden for de beste byggene. I skrivende stund ligger prime yield på 3,3 prosent, ifølge Akershus Eiendoms analyseavdeling, som har levert input til tabellen.

På dette punktet er panelet mest uenige om fremtiden. Bøyum tror prime yield vil falle noe, og ende opp på 3,0–3,25 prosent for beste beliggenhet og prosjekt.

– Det er av den enkle grunn at ingen vil selge slike eiendommer, utdyper Bøyum.

Malling på sin side tenker den vil stige til 3,75 prosent. Han mener også at prime yield ligger noe høyere på 3,45 prosent.

– Med stigende renter vil vi få en reprising av næringseiendom. Enn så lenge har prisfallet vært dempet av andre effekter, som stigende leieinntekter grunnet inflasjon og tro på verdiskapning i eiendommene. Det er alltid litt treghet i den unoterte delen av eiendomsmarkedet, men det vil korrigeres etter hvert som kosten på finansiering stiger, sier Malling.

– Et ekko fra 2007

I fjor ble det omsatt rekordmye næringseiendom i Norge. Fasiten viste hele 165 milliarder kroner da alt var telt opp. Det er all-time high.

Sist gang panelet var samlet, trodde de i snitt at transaksjonsvolumet i 2022 vil ende på 142 milliarder kroner. Nå har alle justert ned forventningene til rundt 100 milliarder kroner. Aall Gram er mest negativ og tror 90 milliarder, mens Malling gir oss et intervall på 100–120 milliarder kroner.

– Det har ikke vært de store enkeltsalgene, men jevnt over endel transaksjoner, sier Malling.

Eiendomshuset Malling har trolig den største enkelttransaksjonen første halvår. Det var salget av den resterende delen av veterinærhøyskolen på Adamstuen i Oslo, som Linstow kjøpte for 1,36 milliarder kroner. I fjor solgte Statsbygg tre fjerdedeler av tomten for det samme beløpet til Oslo kommune.

Også på transaksjonssiden har Eiendomshuset Malling hatt sitt travleste første halvår noensinne.

Sandnes, hos konkurrenten Akershus Eiendom, forteller at han nylig overvar innspurten på en budrunde på meglerbordet med tolv interessenter på et bygg.

– Selger trodde de skulle få 250 millioner, men fikk 310 millioner kroner. Yielden var helt nede i 3 prosent. Kjøperne betalte for utviklingsaspektet, sier Sandnes.

Malling sier historien er som et ekko fra 2007.

– Det må være noe såkalt value add i transaksjonene, mener Malling.

Utlendingene kom for alvor på banen i det norske transaksjonsmarkedet rundt 2015. Etter pandemien har andelen falt, men den holder seg ganske stabil på knappe 15 prosent.

– Utlendingene som er her allerede, er gjerne aktive. Men det har ikke kommet noen nye under pandemien, sier Malling.

– Tøffere nå

Neste punkt i tabellen er finansieringsmarkedet. Det har strammet seg til siden i vinter.

– På kort tid har det i noen tilfeller endret seg fra at bankene ikke har hatt finansieringsforbehold til at de ikke står ved finansieringen lenger, forteller Sandnes. 

– Et par dealer har holdt på å gå i vasken, men vi har klart å tråkle sammen noe, sier han.

Panelet mener finansieringsmarkedet blir enda tøffere med strengere krav fremover, men bankene vil differensiere.

– Bankene liker å ha én stor eier å ringe til og diskutere betingelser. Syndikering med spredning av eierskapet liker de ikke så godt, mener Bøyum.

Malling istemmer:

– Bank vil være normalt for de med relasjoner, men vanskeligere for SPVer (single purpose vehicle, et selskap eier én eiendom), sier han og viser til selskapsformen som er vanlig i syndikeringsmarkedet.

Under finanskrisen ventet “alle” at det skulle dukke opp godbiter til rabatterte priser. Men det eneste tvangssalget var reder Axel Eitzens bygg på Bolette brygge på Tjuvholmen, som ble solgt for 150 millioner kroner. Dette bygget er anslagsvis verdt tre–fire ganger så mye i dag.

Aall Gram lurer på om det vil komme eiendom for salg nå som følge av at noen må selge.

– Eiersitsen på næringseiendommer er helt annerledes enn i 2008, sier Malling. 

– Det har gått mye til syndikater. De har høy gearing og ikke så mye reserver å tære på. Der kan det komme ut noe, sier han.

Flatt boligmarked

– Vi må også snakke litt om inflasjonen, og hvem som tar regningen for prisøkningen, sier Aall Gram, som sitter tett på byggebransjen.

De siste inflasjonstallene fra SSB viste hele 6,8 prosent for juli. Det er et tall man ikke har sett siden slutten av 80-tallet i Norge – og store deler av verden for øvrig.

– Til nå har man blitt reddet av at arbeidskraften har vært relativt billig og tilgjengelig, selv om materialkostnadene har steget, fortsetter hun. – Men nå er det også et strammere arbeidsmarked. Man må være enda mer bevisst på hvem man får til å bygge for seg. De som er gode på risikostyring vil gjøre det bra. Men man skal ikke se bort ifra at endel av de små utbyggerne kan gå konkurs, sier Aall Gram.

Bøyum sier seg enig i at vurdering av entreprenøren blir enda viktigere.

– Jeg leste nylig en McKinsey-rapport om byggeprosjekter, hvor det sto at 60 prosent går over på kost, mens 70 prosent går over på tid. Jeg er ikke bekymret for næringslivet, men vanlige lønnsmottagere. Det er de som merker prisstigningen og rentehevingene mest, sier han.

Panelet mener i snitt at boligmarkedet, som er det siste punktet i tabellen, vil holde seg omtrent flatt det neste halve året. Nå ligger gjennomsnittlig kvadratmeterpris i Oslo på cirka 95.000 kroner.

– Budget og luksus går bra

Hoteller og retail er ikke egne punkter i tabellen, men vi tar med et par ord om disse segmentene likevel.

– Ingen segmenter har tapt så mye på på kort tid om hotell, men det har kommet sterkere tilbake enn noen turte spå for seks måneder siden, sier Bøyum, som sammen med Petter A. Stordalen og Varner-familien snart åpner hotellet Sommerro på Solli Plass.

– Hotellene har vært flinke til å redusere kapasiteten og ikke prisene. Hvis kunden venner seg til at noe er billig, blir det vanskelig å sette opp prisene igjen. Hotell er nesten tilbake til der det var i 2019. Toppen og bunnen av markedet – budget og luksus – går bra, sier han.

Før pandemien var tendensen at butikkene la ned, og cafeer og spisesteder flyttet inn i lokalene. Nå har dette snudd.

– Kinesiske bilforretninger vil også inn i sentrum, sier Sandnes. 

– Eiendomsspar prøvde å få inn Apple i et lokale i Karl Johans gate, men det gikk ikke. Kinesiske Nio bladde opp 25–30 millioner kroner i årlig leie på flekken, forteller han.