– Nordea gjør jo mye i Sverige, og obligasjonsmarkedet er nordisk. Vi har sett på obligasjonsforfallene i Norden i de neste 18 måneder, og det er en vegg av refinansieringer som kommer, omtrent i området 250 milliarder kroner, sier Thomas Due, leder for næringseiendom i Nordea i Norge.
– Vi har derfor en veldig stor mengde henvendelser og må være strenge og holde igjen samt prioritere store eksisterende kunder. I Sverige er det antagelig et for stort refinansieringsvolum til at bankene kan løse dette alene.
Da må selskapene hente inn mer egenkapital eller selge eiendommer.
– Kapitalinnhenting er jo kjempekrevende med dagens børskurser, og å selge eiendommer i dagens marked er jo ikke lett. Samtidig er dette egentlig en sunn wake up-call, noen begynte å bli fartsblinde. Også eiendom er volatilt, det er ikke bare å putte penger inn i bransjen og så tikker verdiene oppover og kontantstrømmen klarer seg selv.
I Norge står obligasjonsmarkedet for cirka 15 prosent og bankfinansieringen for cirka 85 prosent av fremmedkapitalmarkedet. I Sverige står obligasjonsmarkedet for hele 40 prosent og bankfinansiering for 60 prosent. I Sverige er det mange flere børsnoterte eiendomsselskaper enn i Norge.
Alle usikre på verdiene
Det er økende yielder og fallende eiendomsverdier, det er alle enige om.
Alle er usikre, også bankene, med hensyn til hvor mye vi skal låne ut.Thomas Due, Nordea.
– Alle er usikre, også bankene, med hensyn til hvor mye vi skal låne ut. Belåning, avdrag og prisingen på lån blir påvirket av usikre eiendomsverdier, sier Due.
Det er veldig få eiendomstransaksjoner i markedet nå.
– Meglerne går rundt og er stresset, og det er nesten ingen som vil plukke opp eiendomsdealer – alle går rundt og venter på hverandre. Det har vært noen reforhandlinger, men nå er det mer total usikkerhet.
Bankene vil ha estimerte eiendomsverdier ved årsskiftet.
– Det blir prøvekluten. Hva gjør man med verdivurderingen i regnskapet da? Bankene blir mer forsiktige, selvsagt, og vi har sett at enkelte selskaper ikke har tatt ned markedsverdiene foreløpig.
Nedturen kom raskt
Rentene og risikopåslagene har steget kraftig i år, og det slår.
– Vi ser nå markant høyere prising av eiendomslån i markedet. Det skyldes både høyere innlånskostnader for bankene, smitte fra vesentlig økt prising i obligasjonsmarkedet, samt at bankene øker risikopåslaget for næringseiendom.
Når yieldene er 4 prosent og man må betale minst 6 prosent finansieringskost før avdrag, går det åpenbart ikke.
– Det som skiller seg fra tidligere nedturer, er at dette har gått veldig fort. Det har blitt voldsomt raskt økende renter og inflasjon, i tillegg til krig, og psykologien har slått raskt inn. Nå tror man at finansieringskostnadene etter hvert skal ned igjen, men vi tror at 2023 blir et tøft år, det føler vi sterkt.
Bankene må også betale mer i risikopåslag på sine innlån.
– Siden før sommeren har bankenes innlånskostnad økt med minst 50 basispunkter. Det er en vesentlig økning, både swap-renten og lånemarginen har gått opp, sier han.
Det som skiller seg fra tidligere nedturer, er at dette har gått veldig fort.Thomas Due, Nordea
Lavere forbruk og aktivitet
Hvis sentralbankene skal lykkes med å få rentene ned igjen, regner man med økt arbeidsledighet.
– Det kan ramme eiendomsaktørene. De tenker at 6–7 prosent inflasjonsjustering av leiene er en trøst, og det kan det være på papiret – men dette er en sovepute. Det er ikke sikkert at leietagerne klarer å betale økt rente, høye strømregninger og økt husleie. Da begynner de å skrive brev til gårdeierne.
Så langt klarer både kontor-, lager/logistikk-, handel/kjøpesenter- og hotellsegementet seg bra.
– Men man må huske på at renteeffekten tar tid for å slå inn i forbruket, derfor blir det spennende innen handel og hotell-segmentet i 2023.
Ifølge Due vil inflasjonen heller ikke oppveie yieldoppgangen og verdifallet, og endel private eiendomsselskaper, syndikater og single purpose vehicles (SPVer) vil streve i dette finansieringsmarkedet.
Syndikatene har stått for rundt 200 milliarder kroner i kjøp og salg bare i Norge i perioden 2018–2022, cirka 45 prosent av transaksjonsvolumet.
– Det har ofte vært syndikataktører på enten den ene eller begge sider av bordet de siste årene. De gir nå opp og kan ikke gå til bankene heller. Det er blitt veldig passivt, det merker vi.
Køen i banken er lang
Primært prioriteres nå bankenes egne, gode kunder.
– Køen er lenger enn vi klarer å ta unna, og man er litt preget av de svenske forholdene også i Norge. I tillegg låner de sterke kundene nå opp for å kjøpe eiendommer som kan komme for salg, det gir jo muligheter, de vil ha tørt krutt å kjøpe for.
Det positive i eiendomsmarkedet er at tilbudssiden blir mindre, med lite nybygging.
– Det er jo ikke lett å regne hjem. Også store rehabiliteringsprosjekter blir satt på vent. Når det gjelder boligbygging, tror vi at bremsen eventuelt kommer først i 2024, siden pågående prosjekter gjerne tar to år å ferdigstille.
Banken stiller krav til egenkapital i boligprosjektene, andel forhåndssalg og gode entreprenørkontrakter.
– Prosjekter legges på vent på grunn av for lave marginer eller for lite forhåndssalg. Det er vanskeligere å få til et godt forhåndssalg nå og fremover, sier Due.
Frykter ikke store tap
Due er ikke bekymret for at Nordea må ta store tap på næringseiendom.
– Bank i bordet, vi håper og tror at vi har en kvalitetsportefølje uten så svake kunder at vi er der. Det vil bli vanskeligere å få lån, men dette vil gå over, vi vet bare ikke når. Det blir ikke krakk i næringseiendom. Belåningsgraden er kommet mye ned i forhold til i 2007 da den lå på 75–85 prosent.
Ifølge Due er belåningen nå 50–55 prosent, og da har bankene mer å gå på, i tillegg til at det er god kontantstrøm i eiendomsselskapene.
– Vi har klausuler om belåningsgrad (LTV) i forhold til markedsverdi i våre låneavtaler, og jo høyere belåningsgrad, jo høyere avdrag krever vi. Overstiger belåningsgraden kravet i låneavtalen, kan vi kreve lånet nedbetalt eller innfridd. En LTV-klausul som ikke er overholdt, kan utløse brudd i låneavtalen. Krav til rentedekningsgrad (ICR, kjent som Interest Coverage Ratio) er også ganske vanlig å ha.
– Og så må vi heller ikke glemme at det markedet vi er inne i nå, kan gi gode kjøpsmuligheter på sikt, sier han.
Utlånsporteføljen til kommersiell næringseiendom i Nordea er cirka 350 milliarder kroner totalt, hvorav cirka 100 milliarder i Norge.
Det blir ikke krakk i næringseiendom. Belåningsgraden er kommet mye ned.Thomas Due, Nordea.
Må prioritere mer
– Vi jobber mye med eksisterende kunder nå og ser helhetlig på både relasjonen, omfanget av kundeforholdet og kapitalbehovet. Vår utlånsvirksomhet har distribusjon som en av flere viktige forutsetninger, og vi opplever nå et marked hvor distribusjon til kapitalmarkedet og andre kilder er mer utfordrende. Dette har en naturlig og direkte innvirkning på vår aktivitet, sier Olav T. Løvstad, leder for Eiendom & Entreprenører i DNB.
Bankene har generelt mye eiendom på balansen, og dette kommer fortsatt til å være en stor og viktig sektor.
– Samtidig gjør bankenes kapitalregelverk at kapasiteten blir mer volatil. Dette, kombinert med færre avlastningsmuligheter grunnet uroligheter i kapitalmarkedet, kan gi mindre likviditet til finansiering av eiendom.
Eiendom er inne i en periode med fundamentale endringer på grunn av raskt økende renter.
– Dette gjør noe med kontantstrømmer og naturlig nok avkastningskravet (yield), som er realiteter vi må ta inn over oss, sier han.
Komfortable med porteføljen
DNB har en betydelig utlånsportefølje innen eiendom: 230 milliarder kroner innen næringseiendom og 70 milliarder kroner innen boligutvikling. I tillegg kommer utlån til entreprenørbransjen.
– Vi skal forvalte porteføljen på en hensiktsmessig og god måte, også i fremtiden. Vi har over lang tid hatt fokus på de langsiktige eiendomsaktørene, og dette vektlegges også fremover. Kontantstrøm og gjeldsbetjeningsevne er og blir avgjørende, i tillegg til kvalitet i enkelt- eiendommer og porteføljer, sier Løvstad.
DNB følger opp samtlige eiendomssegmenter tett og gjør løpende vurderinger.
– Vi er komfortable med kredittkvaliteten i vår eksponering tilknyttet næringseiendom. Eiendomsselskapene er store, seriøse aktører som kan bransjen sin. I takt med fallende yield over lang tid har belåningsgraden også beveget seg ned, som bidrar til å begrense risiko. Dessuten har mange aktører gjort renteforretninger for å bli mindre rentesensitive.
DNBs kredittvurderinger baserer seg som tidligere på solid og forutsigbar kontantstrøm, bygningsmassens kvalitet, beliggenhet, likviditet (omsettelighet) og restverdier, samt selskapets ledelse og eiere. Utleiegrad eller forhåndssalg ved nye prosjekter, samt bærekraft med et spesielt fokus på klimarisiko, tas også med i betraktningene. Sistnevnte skyldes at grønne bygg er mer attraktivt for leietagere og investorer og har høyere verdi, i tillegg til at byggene er mer attraktive å finansiere.
– Vi tror også at utvikling i merverdi i tiden som kommer må baseres på industriell kunnskap og utvikling av eiendommene, heller enn utviklingen i renter, sier Løvstad.
Men mye usikkerhet
Til tross for at yieldøkningene er ventet å redusere eiendomsverdiene, er det faktorer som bidrar til å redusere presset mot yieldene noe.
– Vi har generelt rekordlav kontorledighet, lite nybygg så langt man har oversikt, samt forventet leieprisvekst og høy inflasjon. Vi tror på realvekst i leiene i sentrumsmarkedet i Oslo hvor det knapt er ledighet. Det er lav ledighet i de større byene.
Dette er noe vi ikke har sett på 30 år.Olav T. Løvstad, DNB
Samtidig presiserer Løvstad at man ikke skal undervurdere driverne i den usikkerheten og det utfallsrommet man har foran seg.
– Dette er noe vi ikke har sett på 30 år. Samtidig kan det hele gå inn i en myk landing. Vi må ikke glemme at den norske økonomien er grunnleggende god med sterke statsfinanser og et diversifisert og godt posisjonert næringsliv.
Krevende obligasjonsmarkeder
I Norge er utestående gjeld i obligasjonsmarkedet til eiendomsselskaper cirka 174 milliarder kroner, som utgjør cirka 20 prosent av finansieringsmarkedet. I Sverige utgjør gjelden cirka 630 milliarder svenske kroner, tilsvarende cirka 40 prosent av markedet.
– Obligasjonsmarkedet for de etablerte norske selskapene med rating er åpent, selv om vi ser lav aktivitet de siste månedene. Ser vi til Sverige, så er det et marked med gjeldsstrukturer som ofte innebærer både senior- og usikret subordinert gjeld, med tillegg av eventuell hybridkapital. Dette er strukturer som er mer avhengig av et godt fungerende kapitalmarked.
Utviklingen treffer alle industrier, inkludert bankene, og er dermed ikke eiendomsspesifikk, ifølge Løvstad. Indikerte spreadnivåer er historisk høye. Gjennomsnittlig indikativ spread for et fem-års obligasjonslån for de største eiendomsaktørene i det norske markedet er for tiden i overkant av 220 basispunkter.
– Det er veldig krevende å uttale seg om utviklingen fremover. I dagens marked kan renter bevege seg både opp og ned. Renter kan komme ned igjen neste år, men da gjerne som følge av en avmatning i økonomien, sier han.
Løvstad viser til at lavere renter isolert sett vil være positivt for eiendom, men at en resesjon i Norge, Europa og USA ikke vil være positivt for kredittrisiko og kan føre til fortsatt høye kredittpåslag.
Unions bankundersøkelse viser at femårs lån til et normalt godt eiendomscase med kontor i Oslo sentrum har i overkant av 250 basispunkter i gjennomsnittlig kredittmargin. Med dagens femårs renteswap på cirka 3,5 prosent vil samlet finansieringskostnad ligge rundt 6 prosent.
– Vi observerer at rentekurven fremover er ganske flat. Kredittpåslaget er erfaringsvis volatilt og vil endres i takt med likviditeten i markedet, sier Løvstad.
