– Det går unna som bare det

– Salget gikk veldig smertefritt. Vi trodde vi skulle få rundt 20 millioner, men vi fikk langt over det, sier selger av en enebolig i Solveien 5 på Nordstrand, Jan Petter Rasmussen.

Villaen med betydelig oppgraderingsbehov ble lagt ut for 19,5 millioner kroner i starten av februar. To visninger ble satt opp, og dagen etter siste visning var boligen solgt for hele 25,5 millioner kroner – 30 prosent over prisantydning. Med på kjøpet får ny eier en solrik enebolig på en tomt som strekker seg over 1,4 mål med flott utsikt til fjorden og frittstående garasjebygg.

Med et primærrom på 207 kvadratmeter gir salget en kvadratmeterpris på over 123.000 kroner – hele 60 prosent over snittprisen i området, som ligger på snaut 77.000 kroner pr. kvadratmeter. 

– Vi er svært fornøyd med salget. Det var kanskje ikke boligen i seg selv som var trekkplasteret, men en fantastisk tomt og utsikt, sier Rasmussen om barndomshjemmet.

I tillegg til omkostninger, som kommer på snaut 640.000 kroner, må nok ny eier koste på seg noen millioner i oppgraderinger – det er begrenset hva som er gjort i huset siden Rasmussens morfar fikk bygget boligen i 1952, forteller han. Selgeren tror ikke at den voldsomme pågangen i Solveien 5 er et enkelttilfelle i boligmarkedet om dagen.

– Jeg har tittet på andre objekter i markedet, og det går unna som bare det nå, sier han. 

Likevekt

Det er selvsagt ikke alle boliger som vekker like stor interesse som utsiktsvillaen i Solveien, men det er heller ikke det eneste salget i luksussegmentet hvor kjøperne har stått i kø den siste tiden. For å ta temperaturen i toppen av boligmarkedet har Kapital fulgt med på alle visningene i hovedstaden over en viss prisklasse gjennom én spesifikk helg, nærmere bestemt årets sjette. Og skjebnen til de tredvetalls objektene danner et beskrivende øyeblikksbilde av markedssentimentet.

Våre funn vitner om at det, etter en trå høst, jevnt over er relativt god balanse i markedet, med likevekt mellom kjøpernes og selgernes forventninger. Drøyt 35 prosent av boligene ble solgt i løpet av den påfølgende uken etter visningshelgen. I ett tilfelle ble budrunden utsatt til uken etter, hvilket medførte stor interesse og påfølgende salg. Samlet salgsgrad er dermed rundt 39 prosent.

Dette må kunne sies å være solid. Kapital har gjort omtrent tilsvarende øvelse flere ganger før, blant annet i et tydelig svakt marked ganske kort tid etter coronapandemiens utbrudd. Da skiftet rundt én av fire luksusboliger hender uken etter visningshelgen. Av disse ble 60 prosent solgt under prisantydning, mens drøyt 60 prosent ikke mottok noen bud overhodet. Etter at markedet hadde bedret betraktelig seg den påfølgende høsten viste en lignende undersøkelse at 42 prosent av boligene ble solgt, og samtidig kom det inn bud på halvparten av boligene. 

Andelen salg denne gangen ligger altså et sted mellom disse ytterpunktene. Det kom inn bud på seks av boligene som ikke ble solgt i denne runden, hvilket innebærer at snaut 55 prosent av boligene mottok bud. Når det gjelder pris sett opp mot forventning, trekker spesielt villaen i Solveien opp snittet. Dette inkludert gikk boligene som ble solgt noe over en halv million over prisantydning, mens medianen ligger under prisantydning med ganske nøyaktig 50.000 kroner.

“Midt på treet”

Den umiddelbare reaksjonen til administrerende direktør Henning Lauridsen i Eiendom Norge er at andelen som ble solgt er ganske “midt på treet”, og at avviket mellom salgspris og prisantydning indikerer at det nå er god match mellom kjøpernes og selgernes forventninger.

– Både i Oslo og resten av markedet har omsetningstiden vært relativt kjapp, alt tatt i betraktning. Den har holdt seg ganske lav selv om markedet har blitt mye roligere enn det var på det heteste under pandemien, sier han.

Lauridsen viser ellers til at det bygget seg opp en ganske stor tilbudsside i hovedstaden fra i fjor vår og tiden etter.

– Så ser det ut som om det har stabilisert seg deretter. Utviklingen på tilbudssiden blir kanskje noe av det viktigste å følge med på fremover. Hvis tilbudet vokser, får det prispåvirkning. Men foreløpig ser det ut som om tilbudet har stabilisert seg i Oslo etter november, i den forstand at det følger både et normalt sesongmønster og utviklingen i sammenlignbare år, for eksempel 2019, sier han.

Større spredning

Til tross for at boligprisene falt på høsten i fjor, er hovedstadsmarkedet fortsatt opp en god del dersom man tar coronaårene med i betraktningen. Dette har medført noen interessante observasjoner i forbindelse med  Kapitals gjennomgang:

•  Grensen for hva som med beste velvilje kan kalles en luksusbolig, kryper oppover. Vi har derfor hevet prisparameteren fra ti til 15 millioner kroner, og selv da er det ikke alt som er like luksuriøst. Endel objekter til godt over 15 millioner faller naturlig i familieboligsegmentet.
• Selv med den nye grensen observerer vi større geografisk spredning i objektene. Der utvalget tidligere var dominert av bydelene vest i Oslo, enkelte sentrale områder og noen få enklaver ellers i hovedstaden, er denne gangen flere strøk nord i byen representert, deriblant Grefsen, Bjerke, Årvoll, Lofthus og Risløkka.

De aller mest kostbare boligene befinner seg dog på Oslo vest. Dyrest var en treetasjers og ganske nyoppusset enebolig i Elmholtveien på Skøyen. Her kunne man skilte med bruksareal på 286 kvadratmeter, et drøyt mål tomt og fin beliggenhet på et lite høydedrag. Boligen hadde en prisantydning på 28,6 millioner. Megler Tommy Friestad i Boa Eiendom forteller at det var mange som skrev seg på liste og flere potensielle budgivere etter en godt besøkt visningshelg. Det ble forhandlinger med én av interessentene, før en endelig sluttsum på 28 millioner blank ble avtalt.

– I dette prissjiktet må man ofte ta høyde for at det blir forhandling, dersom det ikke er to–tre budgivere som naturlig driver opp prisen. Både selger og kjøper er veldig fornøyde, og da kan jeg være fornøyd som mellommann, sier Friestad.

Han bekrefter at starten på året har vært oppløftende etter en litt tung høst.

– Om ikke markedet er friskmeldt, så er det vind i seilene. Det hjelper at januarmarkedet var opp 0,2 prosent – så lenge det ikke faller, trenger ikke folk sitte på gjerdet og vente på at det skal ytterligere ned. Det har bidratt veldig positivt. Mye av det som ikke ble solgt i november og desember, og som ble relansert i januar, gikk i første runde da. Det har vært bra med omsetninger siden nyttår, forteller megleren.

Totalt hadde ni boliger prisantydning på over 20 millioner i Kapitals undersøkelse, hvorav tre ble solgt. Her er det verdt å nevne at mange selgere i det helt øverste prissjiktet ikke inviterer til åpne visningsrunder, hvilket ekskluderer dem fra vår statistikk. Totalt antall boliger i det åpne markedet med prislapp over 15 millioner i Oslo, uavhengig av om det var satt opp visning, var 104 i uke seks.

– Alt flyr ikke av gårde

Eiendomsmegler Truls Alexander Tansø i DNB Eiendom opplever at markedet om dagen er langt bedre enn i forrige halvår. Kjøperne er imidlertid fortsatt noe selektive, forteller han.

– På Oslo vest går det meste mellom fem og 15 millioner greit, men alt flyr ikke av gårde. Blant de dyrere objektene sitter folk fortsatt mer på gjerdet, sier han. 

Eiendomsmegleren forsøker å selge en av boligene i Kapitals oversikt, beliggende svært sentralt på Majorstuen med en prislapp på 24 millioner kroner. Men selv om megleren kan lokke med den største toppleiligheten i Rift Colosseum, flere solrike balkonger, garasjeplasser, heis og fantastisk utsikt, har budene latt vente på seg, meddeler Tansø. 

– I de høyere prisklassene vil ofte kjøperne tenke seg litt mer om. Det er forskjell på å kjøpe en leilighet til fem millioner versus 25 millioner, sier eiendomsmegleren, som ikke ser noen grunn til at man skal være redd for å kjøpe bolig om dagen. 

– Jeg hadde ikke vært redd for å kjøpe nå, uavhengig av prisklasse. Om vi får en liten nedgang i første halvår, er jeg veldig sikker på at det kommer til å ta seg opp igjen. Det bygges altfor lite, spesielt på Oslo vest. Bruktboligmarkedet kommer til å holde seg sterkt – Oslo er en by hvor folk vil bo. 

– De siste ti årene har boligprisene i Oslo steget med nærmere 77 prosent. Hva tenker du om utviklingen de neste ti årene?

– For ti år siden var det også mange som synes at prisene var veldig høye, men i dag er de nesten dobbelt så høye. Jeg tror det bare vil bli dyrere og dyrere i Oslo fremover. Sammenlignet med flere andre europeiske storbyer er ikke prisene i Oslo spesielt høye ennå, sier han. 

– Boligproblem i Oslo 

Forskningssjef i Housing Lab – Nasjonalt senter for boligmarkedsforskning, Erling Røed Larsen, støtter eiendomsmegler Tansø i at det bygges for lite i hovedstaden. Forskningssjefen, som også er professor på Handelshøyskolen BI, mener myndighetene må ta ansvar. 

– Boligmarkedet i Norge fungerer godt for tiden, bortsett fra i Oslo. Når vi sier at boligmarkedet fungerer godt, mener vi at det omsettes boliger. Vi er opptatt av at det er et godt transaksjonsvolum, og vi ser mer på det enn på selve prisnivået. Grunnen er at boligmarkedet skal hjelpe arbeidsmarkedet med å fungere, og det betyr at hvis arbeidskraften skal være mobil, må boligmarkedet ha godt transaksjonsvolum. Folk må kunne flytte hvis de får ny jobb.

– Hovedgrunnen til de høye boligprisene i Oslo er at det er et misforhold mellom tilbud og etterspørsel. Etterspørselen er høy fordi det er attraktivt å bo i Oslo. Men tilbudet er lavt fordi det bygges lite. En av grunnene er at det er få byggeklare, sentralt beliggende tomter. Her må offentlige myndigheter og politikere ta ansvar.

Housing Lab-sjefen mener det er et “boligproblem i Oslo”. Det gjør at jobbmarkedet i hovedstaden går glipp av mange flinke talenter som heller finner boplass og jobb andre steder i landet.

– Boligprisene i Oslo har nådd et nivå hvor det er vanskelig for svært mange å komme seg inn. Det betyr at det trolig finnes talent i Norge som trengs i Oslo, men hvor talentet ikke blir brukt i Oslo på grunn av de høye boligprisene. Talentene finner seg andre steder å bo, og kanskje jobber hvor deres talent ikke blir like godt utnyttet som det hadde, hvis de hadde kunnet ta jobben i Oslo, sier Røed Larsen og presiserer:

– Dette taper landet på. Hvor mye skulle vi gjerne ha beregnet, men vi er underbemannet – og det er en stor jobb.

"Overvurderte boligpriser"

Boligforskningssenteret, som holder til ved universitetet OsloMet, har utarbeidet en bobleindeks som skal kunne indikere en mulig boligboble. Dette gjøres ved å sammenligne faktiske boligpriser med hva de mener er fundamentale boligpriser. Bobleindeksen tar utgangspunkt i hvordan boligprisene historisk samvarierer med realrente, disponibel inntekt etter skatt, boligbeholdning og befolkning. 

I flere år har sistnevnte ligget under de faktiske boligprisene, men på slutten av 2022 skjedde det en endring. De siste estimatene fra Housing Lab viser at norske boligpriser var undervurdert med fire prosent i fjerde kvartal i 2022 dersom man beregner realrenten som nominell rente fratrukket historisk rente. Hovedårsaken til de undervurderte prisene er den spesielt høye inflasjonen, som dytter realrenten ned. 

– Dersom fundamentalpriser blir høyere enn boligpriser – er det et klart kjøpssignal?

– Hvis en studerer modellen nøye, vil en si at kurven for fundamentalprisen og kurven for det faktiske prisnivået krysser hverandre. Det betyr jo at vi klarer å fange opp det fundamentale – over tid. Men det er flere måter kurver kan krysse hverandre på, så det er ikke rett frem å tolke over/under som kjøps/salgssignal. Likevel, over tid kan en si at når fundamentalprisen lenge har vært godt under faktisk pris, så er det en indikasjon på at prisene har kommet høyt – og omvendt, sier Røed Larsen.

Housing Lab har også utført en øvelse der de har forsøkt å justere for den unormalt høye inflasjonen i senere tid. Det har de gjort ved å erstatte inflasjonsraten med et gjennomsnitt mellom faktisk inflasjon og inflasjonsmålet på to prosent ved beregning av realrenten for 2022. Det gir et nokså annet utfall – og tilsier at boligprisene fortsatt er betydelig overvurdert (se figur).

– Når vi hensyntar at historisk rente nå er et upresist mål på inflasjonsforventninger, og justerer for det, sier modellen at prisene ligger ti prosent over hva det historiske mønsteret tilsier. Vi tolker det som at boligprisene over tid skal noe ned. 

Stopp i nybygg

Housing Lab er ikke alene om å se boligprisnedgang i kikkerten. Henning Lauridsen i Eiendom Norge er blant dem som tror at markedet fremover blir svakere enn det vi har sett starten av året. Han antar at vi vil se svak prisnedgang i hovedstaden i løpet av våren.

– Boligmarkedet pleier å være sterkt de første månedene av året. Oslo har ikke vært så sterkt som resten landet i starten på året, men vi ser for oss et par prosents prisnedgang. 

Eiendom Norge-sjefen forteller at endel prosjekter som ble solgt for to–tre år siden, er i ferd med å ferdigstilles nå. Men samtidig er det flere nye prosjekter som settes på vent. Rentehevninger og økte byggekostnader har ført til langt lavere aktivitet i nybygg. På sikt vil dette være med på å dytte prisene opp, tror Lauridsen.

– Vi vet at boligproduksjonen har begynt å falle mye. Nyboligsalget var veldig lavt i Oslo, og for så vidt i Norge også, i fjor. Så på litt sikt er det all grunn til å tro at prisveksten i Oslo-markedet kommer til å komme tilbake med ganske stor kraft igjen. Det er solid befolkningsvekst i Oslo, så underskuddet på boliger sammenlignet med hvor mange som ønsker å bo her kommer til å bygge seg opp, og så kommer det til å slå tilbake i form av høyere priser. Men jeg regner ikke med at vi vil se effekten av dette i særlig grad før i 2024.