– Det å påberope seg force majeure brukes nå av mange nærmest som en trylleformel, men det er det ikke. Force majeure er bare svaret på noen av spørsmålene, men for veldig mange av spørsmålene som oppstår nå har ikke jusen noen gode svar, sier advokat og partner Sondre Dyrland i advokatfirmaet Wiersholm.
For veldig mange av spørsmålene som oppstår nå har ikke jusen noen gode svar.Sondre Dyrland, advokatfirmaet Wiersholm
Han advarer mot å tro at alle, både kunder og leverandører, bare kan erklære force majeure og dermed slippe unna kontraktsforpliktelser som de i dag ikke kan oppfylle på grunn av coronapandemien.
Stor kraft
Det å erklære force majeure, som betyr “stor kraft” og viser til at det er skjedd en ekstraordinær hendelse som man hverken kunne forutse eller avverge (se faktaboks), ble i starten av pandemien nesten en epidemi i seg selv.
– Da Norge stengte ned, kom det haugevis av force majeure-erklæringer som vi raskt måtte bistå klienter med å håndtere. Innledningsvis var det mest generelle varsler, men etter hvert kom det mer konkrete varsler hvor virkningene var noe mer spesifisert. Slike varsler kom i de fleste utbyggingsprosjektene vi er involvert i enten det gjelder eiendom, vindkraft, offshore eller annen industri og infrastruktur, forteller advokat og partner Jacob F. Bull i advokatfirmaet Thommessen. Entreprise er et område der det er bred enighet om at force majeure kan erklæres i stor grad.
Force majeure
Force majeure (av latinsk casus fortuitus som betyr større krefter) handler om særlige omstendigheter som ikke er under menneskelig kontroll, og som det derfor på forhånd er klart at mennesker ikke kan avverge.
Force majeure er en vanlig klausul i kontrakter som i utgangspunktet løser en eller begge parter fra ansvar for mislighold når en ekstraordinær hendelse utenfor partenes kontroll, som streik, lockout, flom, krig, opprør, naturkatastrofer osv. hindrer én eller begge parter i å gjennomføre kontraktens forpliktelser.
Det er videre krav om at den som rammes av force majeure-hendelsen
A. ikke kunne forutse hendelsen da han eller hun inngikk kontrakten
B. ikke med rimelighet kunne ha unngått eller overvunnet hindringen og dens konsekvenser.
Den som rammes av force majeure, må varsle den annen part om dette innen rimelig tid.
Mer dialog nå
Ifølge advokat og partner Christine Haugstvedt Downing, som leder revisjonsfirmaet Deloittes advokatteam i Bergen, har det den siste tiden blitt mindre force majeure-erklæringer og mer dialog mellom kontraktsparter. Særlig i spørsmål om husleie.
– Vi har fått veldig mange henvendelse fra klientene våre om hvordan de skal håndtere en ekstrem situasjon som nå, hvor flere ikke er i stand til å oppfylle kontraktsforpliktelsene sine. Det gjelder håndtering av alle typer kontrakter, men også særlig leieforhold. Generelt anbefaler vi ikke parter å påberope seg force majeure, men heller å innlede en dialog, sier Downing.
Generelt anbefaler vi ikke parter å påberope seg force majeure, men heller å innlede en dialog.Christine Haugstvedt Downing, Deloitte
Mest et grep for leverandør
– Force majeure som konsept har sin funksjon primært der man har en leverandør som ikke kan levere. Da vil force majeure kunne suspendere forpliktelser og frita leverandøren for ansvar. Det er kjernen av det konseptet, sier Dyrland i Wiersholm.
Han understreker dog at han uttaler seg på generelt grunnlag. Som advokat vet Dyrland om alt som kan skjule seg langt nede i kontrakter som gjør at forholdene i akkurat dén spesifikke kontrakten blir annerledes enn hva jusen sier generelt om dette litt sære området.
Men med det forbeholdet gir han leietagere små sjanser for å vinne frem ved å erklære force majeure, for å slippe å betale husleie fordi virksomheten enten er stengt av norske myndigheter eller det rett og slett ikke finnes kunder der.
– Det er ganske bred enighet om at det etter de fleste husleiekontrakter i næringsforhold og etter husleieloven er leietager som har risikoen for at virksomheten blir stengt eller at kundene holder seg borte. Normalt vil leietager derfor ikke ha krav på leiereduksjon, men dette vil naturligvis avhenge av partenes kontrakt og omstendighetene i det enkelte tilfelle, sier Dyrland.
Egen lovparagraf om urimelighet
Det har vært flere debattinnlegg i mediene fra advokater om force majeure og husleie siden epidemien nådde Norge. De store advokatfirmaene virker å være samstemte om at husleie, etter loven, må betales. Men andre advokater har siden trukket frem avtaleloven paragraf 36, som omhandler at en avtale kan settes til side om den er sterkt urimelig.
Dyrland advarer imidlertid også mot for stor tro på avtaleloven paragraf 36 skal fungere slik som mange leietagere nok skulle ønske nå.
– Avtaleloven paragraf 36, som kalles en generalklausul, sier at avtaler som er urimelige kan endres eller settes til side. Men terskelen er veldig høy, og det finnes lite rettspraksis hvor det har ført frem i kommersielle kontrakter mellom profesjonelle parter. Samtidig er det heller ingen situasjoner i nyere tid som helt kan sammenlignes med den krisen vi ser nå, så man kan på ingen måte utelukke at avtaleloven paragraf 36 i noen tilfeller kan anvendes, sier Dyrland.
Forhandlinger best
Advokaten har uansett mest tro på at leietagere og gårdeiere i stedet forhandler seg frem til løsninger.
– Observasjonen er at jusen ikke har noe godt svar på det som skjer nå. Løsningene blir tiltak fra myndighetene og kommersielle løsninger mellom kontraktspartene. I leieforhold må utleier være innstilt på å bidra til at leietagerne ikke går konkurs. Det må være de kommersielle driverne mer enn de rettslige forholdene som blir avgjørende, sier Wiersholm-advokaten.
Både Petter Stordalens Choice-kjede, treningssenterkjeden Sats og kleskjempen Varner, og flere til, var ute helt i starten av epidemiens ankomst til Norge og erklærte force majeure overfor sine utleiere. I alle fall erklærte de det i mediene. Siden er det blitt mer stille.
Og de er ikke så lystne på å kommentere tidligere utspill heller.
– Beklager, men jeg har ikke noen ytterligere kommentarer til dette utover hva vi tidligere har uttalt til Dagens Næringsliv i forbindelse med henvendelse fra dem for en tid tilbake, skriver eiendomssjef Svein Erik Nilsen i Sats i en e-post til Kapital.
Men Nilsen legger i alle fall til:
– Vi er i tett og konstruktiv dialog med alle våre utleiere. Vi jobber intenst for tiden på lik linje som andre som har pålegg om å holde stengt, og også virksomheter som er sterkt berørt av situasjonen.
Downing i Deloitte bekrefter inntrykket av at man har gått fra erklæringer til dialog:
– I 99 prosent av tilfellene er gårdeier interessert i å fortsette et langsiktig leieforhold. Så vi opplever at partene sitter i samme båt, og forsøker å finne løsninger som gjør at alle kommer seg igjennom den spesielle tiden vi er inne i nå, sier Downing.
Entreprise i karantene
Innenfor det andre store området i næringslivet der det har vært mye force majeure, entreprise eller bygg og anlegg, er det som nevnt langt større enighet om man har å gjøre med en slik situasjon. Det er umulig for en leverandør å gjøre ferdig bygningen, veien, eller vindparken i tide, hvis store deler av arbeidsstokken, de utenlandske arbeiderne, sitter 14 dager i karantene hver gang de krysser grensen inn til Norge.
– Innen onshore og offshore entreprise går diskusjonen særlig på om entreprenørene og leverandørene bare kan ha krav på fristforlengelse som følge av situasjonen, eller om de også kan ha krav på noe kostnadsdekning, sier Bull i Thommessen.
– Kan kunden si opp kontrakten?
– Ved langvarig force majeure vil både entreprise- og leveransekontrakter normalt inneholde bestemmelser som kan gi begge parter rett til å si opp kontrakten etter en viss tid, svarer Bull.
Shipping kan kansellere
Også innen shipping er det stort sett enighet om at man er i en force majeure-situasjon, der verftene ikke kan klare å få nybygg levert til avtalt tid. Men her har gjerne kundene, rederiene, til gjengjeld også spesifiserte klausuler i kontraktene som gir dem rett til å kansellere hele ordren.
– I shippingbransjen vil verftene som nå rammes av forsinkelser typisk være beskyttet av force majeure-bestemmelser, men oftest vil byggekontraktene også inneholde separate kanselleringsbestemmelser som gir kjøper en vei ut av kontrakten ved langvarige force majeure-situasjoner, sier Dyrland.
Internasjonalt har det også vært flere tilfeller av kunder, som oljeselskaper, som bare sier opp kontrakten på levering av nybygg med henvisning til force majeure, og at de ikke lenger kan bruke dem. Her kan det fort bli rettssaker og mye advokatmat fremover.
Force majeure på eurokursen?!
Enda et område der flere har ønsket å erklære force majeure er på import av varer, som er blitt fryktelig mye dyrere etter at kronen har svekket seg så voldsomt. Men her gir advokatene lite håp, da valutamarkedet har gode sikringsmuligheter for de som på forhånd måtte ha ønsket å gjøre det.
– Force majeure kan normalt ikke brukes av en leverandør for å øke prisen på en vare selv om valutakursen har blitt ugunstig, og det gir som regel ikke rett for kunden til avbestille hvis man ikke lenger ønsker en ytelse. Og force majeure gir heller ikke fritak for å oppfylle ens betalingsforpliktelser dersom man mister omsetning og ikke har penger, sier Dyrland.
Alle kjenner corona
Nå ved inngangen til mai vet de aller fleste i Norge om corona, viruset er definitivt ikke en ukjent faktor for noen lenger.
– Hvordan behandles force majeure i nye kontrakter nå?
– Det man nå må være oppmerksom på i nye kontrakter, er at coronautbruddet er kjent og derfor ikke oppfyller vilkårene for å være en force majeure-situasjon. Vi ser at dette forholdet primært løses på to måter. Det ene alternativet er å legge til grunn dagens situasjon når man forhandler pris og fremdriftsplan. Da vil alle konsekvensene av coronautbruddet måtte hensyntas i kontrakten. Den andre tilnærmingen er å uttrykkelig avtale at coronautbruddet er å anse som force majeure, sier Bull, og legger til:
Det man nå må være oppmerksom på i nye kontrakter, er at coronautbruddet er kjent og derfor ikke oppfyller vilkårene for å være en force majeure-situasjon.Jacob F. Bull, Thommessen
– En slik løsning kan være aktuell der man ikke kan eller ønsker å være konkret på virkningene, all den tid begge parter antar at dagens situasjon ikke blir vedvarende.
Dyrland legger til at avtaleloven paragraf 36 kan bli mer aktuell jo lenger krisen varer.
- Det kan også tenkes at krisen vil bidra til en viss rettsutvikling, for eksempel at avtaleloven paragraf 36 anvendes i noe større grad i kommersielle avtaleforhold, særlig hvis det blir en dyp og langvarig økonomisk nedtur, fremholder Wiersholm-advokaten.
Rettspraksis fra WW2
I Norge har det altså gått fra force majeure-erklæringer rund baut til nå mer dialog, mens alle regner på effekten for seg selv og kontraktsmotparten av diverse statlige redningspakker. Så gjenstår det å se hva som skjer om dialogen ikke går så bra.
– Tror du det blir mye rettssaker i etterkant?
– Jeg håper ikke det. Men det blir nok en god del oppfølgning av de avtaler som inngås i disse tidene. Og det blir mye fokus på hvordan myndighetenes tiltakspakker vil slå ut for partene i en kontrakt, svarer Downing.
I tilfelle rettssaker må juristene være forberedt på å bla i gamle rettsbøker.
– Det er rettspraksis helt tilbake fra andre verdenskrig som nå løftes frem igjen. Men også rettspraksis fra Asia i forbindelse med SARS-epidemien tilbake i 2002–2003 kan være veiledende i en force majeure-vurdering, fortsetter Downing.
Det er rettspraksis helt tilbake fra andre verdenskrig som nå løftes frem igjen.Christine H. Downing, Deloitte
Bull i Thommesen peker også på endel force majeure-rett i forbindelse med den islandske askeskyen i 2010.
Men innenfor et så sært område har altså ikke jusen alle svarene.
– Force majeure er bare svaret på noen av spørsmålene, men for veldig mange av spørsmålene som oppstår nå har ikke jusen noen gode svar, gjentar Dyrland.
