Boligmarkedets dommedagsprofet

– Jeg tror det vil bli mindre attraktivt å sitte med store boliglån, sier han til Aftenposten i juli 1987. 

Og han treffer blink. Ikke mange måneder etter inntreffer børskrakket “Black Monday” i USA, og Oslo Børs faller som en stein med nesten 20 prosent den påfølgende dagen. I 1988 er bankkrisen en realitet, og boligprisene stuper. Det skal ta over 20 år før boligmarkedet er tilbake på toppnivået fra 1987, da man måtte ut med seks ganger inntekt for en bolig.

Nå, 35 år senere, er Andreassen sikrere enn noen gang på at vi har nye prisfall i vente. Og markedene skal mye ned før sjeføkonomen begynner å kjøpe aksjer selv.

– Jeg ville ventet med å kjøpe – det må bli mye billigere. Jeg begynner å kjøpe aksjer når Oslo Børs har falt 30 prosent, sier Andreassen, som i dag er sjeføkonom i Sparebank 1 Markets.

Helomvending fra Norges Bank

2022 har så langt vært et svært begivenhetsrikt år innenfor Andreassens domene. De coronarelaterte nedstengningene hadde så vidt rukket å bli historie, før krigen i Ukraina brøt ut. Den påfølgende energikrisen i Europa har bidratt til at inflasjonen har løpt av gårde, og som en respons har sentralbankene skrudd opp styringsrentene med rekordfart. Resultatet er at aksjemarkedene skjelver, og boligprisene i flere land er i fritt fall.

Nedsiden på Oslo Børs er stor. Jeg ville ventet med å kjøpe aksjer til børsen er på 800.

Målet til sentralbankene er å stabilisere den underliggende økonomien for å dempe prisveksten. En situasjon med ekstremt lave renter og samtidig sterk økonomi, som under pandemien, vil vi ikke komme tilbake til, ifølge Andreassen.

– Hadde du trodd at vi skulle havne i situasjonen vi er i i dag?

– Allerede fra høsten 2020 mente vi at rentene var for lave. Dette ville føre til at eiendoms- og aksjeprisene, samt gjelden, ville gå til himmels og skape ubalanser i økonomien. Men jeg hadde ikke forestilt meg at inflasjonen skulle bli så høy, sier sjeføkonomen.

Det er ikke mer enn knappe to år siden rentebanen til Norges Bank antydet at styringsrenten ville bli liggende rundt null prosent frem til utgangen av 2022, for så å øke forsiktig. Inflasjonen var ventet å falle ned mot 1,5 prosent i løpet av dette året, fremkom det i Pengepolitisk rapport fra september 2020. Men så feil kan man ta.

Nærmer oss toppen

Allerede for et år siden ble styringsrenten hevet fra det rekordlave bunnivået, og bare i år har den økt fire ganger til 2,25 prosent. Samtidig har prisveksten overgått alle forventninger – den har steget 6,5 prosent over de siste 12 månedene.

– Hva tenker du om inflasjons- og renteutsiktene nå?

– Vi nærmer oss toppen. De økte rentene fra sentralbankene, i tillegg til blant annet fall i aksjemarkedet, er nok til å få kontroll på inflasjonen. Jeg tror at inflasjonen vil komme ned raskere enn det sentralbankene tror, hvilket betyr at de da kan sette renten noe ned, sier Andreassen.

– Markedet var fullstendig på bærtur for noen uker siden og trodde at Norges Bank ville sette styringsrenten langt opp på tre-tallet. Dersom det hadde skjedd, hadde vi hatt en boliglånsrente på fem prosent, og da ville Norge stoppet opp mye mer enn det vi trenger for å få kontroll på inflasjonen. Derfor mente jeg og flere økonomer at Norges Bank ikke kom til å endre rentebanen, noe de ikke gjorde. Det har ført til at markedsrentene har falt massivt, for markedet skjønner at sentralbanken ikke trenger å gå så mye høyere.

Sjeføkonom venter også at arbeidsledigheten skal opp, noe som vil dempe lønnsveksten.

– Jeg tror arbeidsledigheten vil stige i hele den rike delen av verden. Det skyldes primært at sentralbankene ønsker det og setter opp styringsrentene, men også at energiregningen og inflasjonen tar bort kjøpekraft. Derfor vil ledigheten stige, men ikke dramatisk – det trengs ikke for å få inflasjonen under kontroll.

Fortsatt dyrt på børs

Til tross for at rentetoppen snart kan være nådd, tror Andreassen fortsatt at nedsiden på Oslo Børs er stor. Så langt i år er Hovedindeksen ned drøyt fem prosent. Ved inngangen til oktober nådde vi årets bunnpunkt på 1.077 poeng, omtrent 15 prosent lavere enn den foreløpig siste toppen i slutten av august. 

– Nedsiden er større i Norge dersom det skjer noe med olje- og gassprisene, hvilket pleier å skje når økonomien bremser ned. Jeg ville ventet med å kjøpe til børsen er på 800, og vi er ikke så langt unna, sier Andreassen, som legger følgende argumentasjon til grunn:

– Hvis man ser på prisingene som vi har i dag, som riktignok har kommet noe ned fra toppen, kan vi i beste fall vente en realrente på null, inkludert dividende de neste ti årene. Det er fordi aksjene er dyre, og kjøper du dyrt, taper du penger.  

Etter at krigen i Ukraina brøt ut har handelen mellom vestlige land og Russland falt drastisk. Dette har bidratt til en eksplosiv vekst i prisen på energivarer. Men Andreassen tror etter hvert at situasjonen kan stabilisere seg.

– Det var ingen som trodde at prisene skulle bli så høye, det skjedde kun fordi én mann bestemte seg for å gå til krig og kutte gasstilførselen. Men energiprisene har falt endel fra toppen tidligere i år, og jeg tror de skal videre ned, med mindre det blir mer kutting av gassledninger. Prisene er fortsatt altfor høye i Europa, men future-prisene peker bratt nedover, sier han.

Frykter ikke atomkrig

Det aller verste utfallet av krisen i Ukraina vil være at en presset Putin til slutt trykker på den “røde knappen”. Da vil i så fall alt annet – kursfall i aksjemarkedet, og energi- og boligpriser – kunne bli som fotnoter å regne i forhold. Men Andreassen er ikke noe særlig bekymret for et slikt scenario.

– Jeg har aldri vært spesielt bekymret for atomkrig, kanskje jeg var for ung på 60–70-tallet. Jeg er ikke så bekymret nå heller, men jeg hadde aldri tenkt i mitt voksne liv at vi skulle sitte og diskutere atomkrig rundt middagsbordet som vi gjør nå, sier han.

Andre geopolitiske utfordringer tror han kan bli større.

– Å håndtere Russland går greit, det vil bli håndtert. Det er brysomt på energisiden, men ellers er de ikke spesielt integrert i verdensøkonomien. De ligger på 20. plass på rankingen av eksportland, sammen med Spania og Polen. Jeg er mye mer bekymret for forholdet mellom Kina og Vesten, jeg tror USAs kamp mot Kina kan bli veldig destruktiv.

– Er Kina skumlere enn Russland?

– Ja, konflikten som bygger seg opp, om hvem som skal være en hegemon, har potensial til å bli vanvittig mye mer kostbar. Det kinesiske systemet er mye sterkere og langt mer integrert i verdensøkonomien. Vi kan ikke knuse Kina, vi må finne en måte å leve sammen på. Vi har én klode, ett hav, en himmel og felles klimaproblemer, og er nødt til å snakke sammen og enes om felles kjøreregler. Men den nødvendige dialogen ser jeg ikke komme med det første, og det bekymrer meg.

Ikke boligmangel

Tilbake til boligmarkedet: Til tross for at Andreassen er en nærmest utømmelig kilde til kunnskap på en rekke områder, og – som han påpeker selv – har kommet med en rekke oppløftende spådommer, er det kanskje skepsisen til boligprisene han forbindes med for folk flest. Det er denne som har gjort at han av og til omtales som “dommedagsprofet”. Og etter å ha truffet blink med sine innledende advarsler i Norge for det som tross alt er en drøy mannsalder siden, har treffprosenten her til lands vært lav – med unntak av under finanskrisen har boligprisene i Norge steget uavbrutt siden 1993.

– Jeg har bommet på norske boligpriser så lenge noen kan huske, men jeg må si det jeg har sagt før: Det er ikke på grunn av boligmangel at norske boligpriser har steget hele 70 prosent etter finanskrisen i 2008. Hvis det var tilfellet, skulle husleieprisene ha steget tilsvarende, men de er opp cirka like mye som konsumprisindeksen, sier han.

Den elleville oppgangen i norske boligpriser skyldes at vi fikk lave renter fordi andre land fikk det, mener Andreassen. Forskjellen var at i de fleste andre land var de lave rentene nødvendig. I Norge fikk vi ingen ordentlig nedtur i boligmarkedet eller i arbeidsledigheten under finanskrisen, primært siden råvareprisene hentet seg raskt inn igjen. De lave rentene satte da fart på boligprisene.

– Hvordan tror du boligmarkedet vil utvikle seg fremover?

– Jeg mener norske boligpriser er langt høyere i store deler av landet enn det vi trenger for å bygge nok boliger i dag. En kraftig renteøkning, kombinert med at mange de siste årene har tatt opp mye lån, vil føre til flere nå kommer til å by mindre på bolig enn de gjorde for noen måneder siden. Prisene vil da falle, ettersom folk finner ut at det ikke er så populært å ha så mye gjeld likevel. For tre måneder siden var det nærmest utenkelig.

Om utviklingen utenfor landets grenser er en pekepinn, vil Andreassen kunne få rett: Boligprisene er allerede i fritt fall i flere land som har lagt bak seg en solid prisoppgang over mange år, blant annet i Sverige, Canada og New Zealand.

I sin beste alder

Harald Magnus Andreassen har stadig blitt kåret til Norges beste makroanalytiker, og er en het kandidat til å stikke av med tittelen nok en gang i årets konkurranse, som presenteres i Kapital den 21. oktober. Og den rutinerte sjeføkonomen har ikke planer om å gi seg med det første.

– Jeg har hørt at de beste meglerne er mellom 50 og 60 år. Da har de fått god erfaring og kan være de beste rådgiverne for kundene sine. De beste analytikerne er mellom 60 og 70 år. De har mye erfaring, men er ikke så gamle at de faller av. De beste investorene er de som er over 70 år, som har blitt lurt og tullet med så mange ganger at de gjør de gode beslutningene. Så man kan ha en lang karriere i finans, jeg har flere år igjen før jeg kunne startet som investor, sier 65-åringen.

– Hva er du mest fornøyd med gjennom din karriere?

– Den beste og viktigste analysen jeg har gjort i min karriere, var å forutse boligboblene som bygde seg opp i mange land etter 2000 og frem til det sprakk under finanskrisen i de fleste steder. Norge gikk klar, så jeg ble ikke profet i eget land, men det ser ut til at nedturen nå kommer også her, sier han.

Han synes dynamikken – at mange synes det er utenkelig at det ikke skal fortsette oppover, hver gang man står på en topp – stadig er like fascinerende hver gang.

– Bobler er jo usynlige innenfra, man ser dem først når de sprekker. Mitt lodd i livet har vært å ikke tro på historiene som andre forteller. Se på tallene – de forteller en mye bedre historie, sier han.